KOMUM SKIKKI Á SKIPULAGS- OG BYGGINGARMÁLIN Í LANDINU

SKORTUR Á UPPLÝSINGUM

Skortur á íbúðum er enn mikið í umræðunni og hefur verið það mörg undanfarin ár og ekki að ástæðulausu.   Þessa dagana eru að koma fram opinberar tölur um hversu mikið var byggt af íbúðarhúsnæði árið 2017. Þetta er næstum mánuði seinna en á síðasta ári og er ástæða til að spyrja hvers vegna svo sé? Upplýsingar um þetta ættu að liggja fyrir jafnóðum, t.d. mánaðarlega, sem ætti ekki að vera erfitt á þeim tímum tækninnar sem við lifum nú á. Þessi málaflokkur er einn stærsti og mannfrekasti málaflokkur landsins og varla hjálpar það við stjórnun hans að byggja á ágiskuðum upplýsingum um þróun hans.

 

SKORTUR Á ÍBÚÐUM

Á árinu 2017 var byrjað á byggingu 2836 íbúðum á landinu, sem er rúmlega það sem þarf til að halda í horfinu í venjulegu árferði. Hins vegar var lokið við 1768 íbúðir sem er minna en árleg þörf er og óx því íbúðaskorturinn á landinu enn eitt árið, í stað þess að minnka.

Fyrir tveimur árum kynnti Hannarr ehf. þá niðurstöðu að þá vantaði 4.000 íbúðir á landinu og fyrir ári að skorturinn væri kominn yfir 5.000 íbúðir.

Mat fyrirtækisins var að árleg þörf fyrir nýjar íbúðir á landinu væri rúmlega 2000 íbúðir á ári (2300) og er mat Hannarrs því að skorturinn nú sé á bilinu 6000 – 7000 íbúðir. Þær íbúðir sem eru í byggingu nú draga lítið úr þeim skorti.

 

HLUTUR REYKJAVÍKURBORGAR Í ÍBÚÐARBYGGINGUM UNDANFARIÐ

Árið 2007 voru íbúðir í Reykjavík 49.190 og árið 2017 voru þær 52.115, samkvæmt Þjóðskrá. Sem hlutfalli af heildarfjölda íbúða á landinu hafði þeim fækkað í Reykjavík úr 39,1% í 37,7% á þessum árum. Hefði hlutfallið haldist óbreytt þá væru nú tæplega 5.000 fleiri íbúðir í Reykjavík. Þetta slagar hátt upp í þann íbúðafjölda sem við teljum skortinn vera í heild í landinu.  

Þetta hlutfall var um 42% fram að aldamótunum síðustu og ef miðað er við það hlutfall þá ættu íbúðir í Reykjavík að vera 6.500 fleiri og væri þá íbúðaskorturinn enginn í landinu.


HVERS VEGNA BYGGJA REYKVÍKINGAR EKKI ?

Þekkt er að skortur veldur verðhækkun á því sem skortir. Reykjavíkurborg hefur mörg undanfarin ár látið bjóða í þær lóðir sem hún úthlutar og með litlu lóðarframboði fær hún hátt verð fyrir þær lóðir sem úthlutað er. Auðvitað gæti borgin boðið fleiri lóðir á lægra verði og fengið þannig sama eða hærri upphæð í heild fyrir lóðirnar, en það hefur ekki verið gert.

Einnig er þekkt að lóðir á eftirsóttum svæðum seljast á hærra verði en t.d. í jöðrum byggðar. Þetta hefur borgin einnig nýtt sér og býður upp á þéttingu byggðar í meiri mæli en dæmi eru um áður. Þetta færir borginni viðbótartekjur, en dregur jafnframt úr framboðinu á íbúðum, þar sem tímafrekara er að byggja á þannig svæðum.

Með litlu framboði af lóðum og þéttingu byggðar úr hófi stuðlar borgin þannig að háu fasteignaverði í borginni og hljótum við að spyrja hvort það hafi verið markmiðið stjórnenda borgarinnar.

Nú er svo komið að fasteignaverðið í Reykjavík er að hrekja það fólk úr borginni sem vill eignast íbúð, ekki bara til næstu sveirafélaga heldur til staða sem eru lengra í burtu. Þetta hefur auðvitað í för með sér mikla umferð til og frá höfuðborgarsvæðinu sem þýðir að þetta fólk þarf að lengja vinnudaginn um 1-2 klst með tilheyrandi mengun og slit á gatnakefi að svæðinu, að óþörfu og örugglega ekki þeim til ánægju sem keyra.

Þetta er því vandamál sem Reykjavíkurborg ber höfuðábyrgð á, eins og á íbúðaskortinum sjálfum og ætti það einnig að ræðast á vettvangi umferðar, gatnagerðar og mengunar. Þetta er auðvitað þvert á þau markmið sem nú eru uppi um minni mengun, minni notkun bíla og minni notkun jarðefnaeldneytis.

 

SKIPULAG BYGGINGARMÁLA Í LANDINU

Ef Reykjavík vill vera höfuðborg landsins þá verður hún að líta þannig á sig og taka á sig þá ábyrgð og þær skyldur sem því fylgja. Ekki er ásættanlegt að hún líti á sig sem eyland óháð öðrum hlutum landsins og geti unnið gegn hagsmunum heildarinnar í landinu eins og hún hefur gert í þessum málum. Skipulagsmálin í Reykjavík verða að vinnast með öðrum svæðum landsins og með sameiginlega hagsmuni landsins í huga.

 

HVERJIR EIGA AÐ BYGGJA OG REKA FASTEIGNIR OG FYRIR HVERJA

Þegar upp kemur ástand eins og hér er lýst þá poppa upp aðilar sem hafa allt annað hlutverk en að byggja og reka íbúðir. Nefna má t.d. stéttarfélög og lífeyrissjóði sem stofna eða leggja fé í fasteignafélög og byggingarfélög. Þá má nefna þá áráttu stjórnenda byggingarmála að úthluta lóðum fyrir fagstéttir fólks eða úthluta lóðum í samræmi við aldur fólks.

Fyrirkomulagið kallar á spillingu þar sem ríkjandi eftirspurnin er meiri en framboð gæðanna. Það hefur í för með sér mikinn kostnað, t.d. vegna niðurgreiðslu á vöxtum til útvalinna og mikinn kostnað við að stjórna fyrirkomulaginu. Allir stjórnendurnir þurfa t.d. sinn hlut.      

Og hvers eiga þeir að gjalda sem ekki eru t.d. í ASÍ, eða ekki eru 60 ára og eldri. Þeir borga brúsann en fá ekkert í staðinn.

 

Þetta nefnist forræðishyggja er það ekki ?

Húsnæðisskortur – flótti ungs fólks ?

 

Eigum við að horfa á eftir unga fólkinu okkar úr landi eða bjóða því framtíð á Íslandi ?

Við erum nú að upplifa hér á landi eina mestu eignatilfærslu sem núlifandi Íslendingar hafa upplifað. Vandamálið birtist m.a. í því að unga fólkið okkar, eða stór hluti þess, hefur ekki efni á að reka húsnæði til að búa í, hvorki eigið húsnæði eða leigt.
Talað er um þetta vandamál og nefndar hugsanlegar ástæður, en þeir sem helst eru kallaðir til sem álitsgjafar, forðast að nefna aðalástæðuna, enda eru það þeir sömu sem hagnast mest á eignatilfærslunni.

 

Ástæðan er ekki sú að það sé dýrt að byggja á Íslandi

Álitsgjafarnir benda á auknar kröfur í byggingarreglugerð og hækkandi lóðarverð sem sökudólginn. Þetta er hvorutveggja rétt, en hefur þó ekki enn það mikil áhrif að byggingarkostnaður sé hár á Íslandi í samanburði við önnur nálæg lönd.

Ástæðan er áðurnefnd eignatilfærsla frá þessu unga fólki í formi fjármagnskostnaðar eftir að það hefur keypt sér húsnæði, þ.e. í formi vaxta og verðbóta. Þessi kostnaður (án afborgana) er á bilinu 2,5 til 3,5 miljónir á ári, eða 210 til 300 þúsund krónur á mánuði, ef lán er 30 miljónir króna. Til samanburðar hafa komið fram tölur frá nágrannalöndum okkar sem hljóða upp á 0,75 til 1,0 miljón króna á ári af láni af sömu upphæð, eða 65 til 85 þúsund krónum í mánaðarlegan kostnað. Árlegur mismunur er á bilinu 1,5 – 2,5 miljónir króna á ári.

Það þarf ekki mikinn speking til að draga þá ályktun að þetta sé aðalástæðan fyrir því að allt of fáar íbúðir eru byggðar nú, þrátt fyrir uppsveiflu í þjóðfélaginu.
Bygging íbúðarhúsa á landinu 1970 - 2014 - fjöldi

 

Allt of lítið byggt af íbúðum.

Árið 1970 var byrjað á um 1500 íbúðum á landinu, en þá voru íbúar landsins 204 þúsund (Tölur Hagstofu Íslands). Sama hlutfall á milli íbúða og íbúa myndi segja að byrja þyrfti á rúmega 2400 íbúðum árlega í dag. Í raun hefur verið byrjað á rúmlega 400 íbúðum að meðaltali á ári síðustu sex árin (2009 til 2014). Munur á þessu er 2000 íbúðir árlega eða um 12.000 íbúðir alls.
Líklega hafa verið til 7-8.000 íbúðir á lager á ársbyrjun 2009, eftir bóluna þar á undan, þannig að skortur á nýjum íbúðum var líkleg á bilinu 4 til 5.000 í ársbyrjun 2015. Sé fjöldi íbúða skoðaður sem lokið var við er talan svipuð í heild, en minni toppar þegar mest hefur verið.

 

Af hverju stjórna stjórnvöld ekki fjármagni á Íslandi ?

Við heyrum það og lesum um það að stjórnvöld hinna ýmsu landa stjórni fjármálum þjóða sinna og að þau séu meðal annars kosin til þess. Fjármagn er aukið og minnkað í umferð og fjármagnskostnaður aukinn og minnkaður til að halda jafvægi í þjóðarbúskapnum og halda uppi velferð þegnanna og hvergi er að finna slíkt okur á fjármagnskostnaði til húsbygginga og á Íslandi.

Er ástæðan sú að það eru útlendir vogunarsjóðir annarsvegar og Seðlabanki Íslands hins vegar sem ákveða fjármagnskostnaðinn ?
Vogunarsjóðirnir eiga jú tvo af bönkunum í landinu og ríkið einn ásamt íbúðalánasjóði. Hið opinbera leggur síðan til peninga í þessa hringekju í formi vaxta- og leigubóta sem að lokum gengur til vogunarsjóðanna í gegnum háan fjármagnskostnað eigenda (og kemur einnig fram í hárri leigu) sem eykur enn á hagnað vogunarsjóðanna.

Á Íslandi virðist stjórnun peningamála ekki vera í höndum stjórnmálamanna (það reyndist e.t.v. ekki heldur vel), sú stjórnun er í höndum áðurnefndra fjármagnseigenda annars vegar og Seðlabanka Íslands hins vegar (sem hvorutveggja er greinilega enn verra).

Fjármagnseigendurnir/bankarnir vita af langri reynslu í samskiptum við hið opinbera, að þeir geta „skattlagt“ viðskiptavini sína án þess að hið opinbera skipti sér af því og einnig vita þeir að húsbyggjandinn getur ekki hlaupið út í banka og borgað upp lánið sitt, þó að vextir verði óviðráðanlegir. Honum er fórnað.
Að vísu fækkar þeim sem geta tekið lán með þessum aðferðum, en hvað gerir það til, fjármagnseigendurnir eru búnir að fá það sem þeir geta pínt út úr viðskiptavinunum og verða þá farnir af landi brott með það fé sem þeir hafa sogað til sín á þennan hátt og þurfa ekki á þeim að halda eftir það.

Stjórnendur Seðlabankans virðast sjá málið á svipaðan hátt. Þeir virðast ekki sjá afleiðingar ákvarðana sinna fyrir það fólk sem þeir hrekja úr landi með ákvörðunum sínum og sjá ekki hvernig þjóðfélagið verður eftir að þetta fólk er ekki lengur í landinu.

Útkoman er að unga fólkið okkar, þ.e. það fólk sem þarf á húsnæði að halda er „skattlagt“ sérstaklega á þennan hátt og gert þannig ókleyft að koma sér þaki yfir höfuðið. Íbúðaskortur er þegar orðinn af þessum sökum og fer vaxandi.  Þetta unga fólk mun væntanlega ekki sætta sig við ástandið og flytja af landi brott þar sem auðveldara er að útvega sér húsnæði eða finna aðrar leiðir.

Kannske sér þetta unga fólk von í Pírötunum ?

Er ekki kominn tími til fyrir stjórnvöld að þau taki að sér að stjórna fjármálum þjóðarinnar ?

Ný heimasíða Hannarrs

Eins og þú sérð þá er búið að gera nýja heimasíðu fyrir Hannarr. Markmiðið með breytingunni er gera síðuna notendavænni og aðlaga hana að nýjum miðlum svo sem snjallsímum og jafnframt að gefa henni nýtt og ferskt útlit. Margar undirsíður hafa einnig fengið nýtt útlit og þess hefur verið gætt að halda inni öllu sem notendur hafa gagn af og hafa sýnt áhuga á.

3-4000 íbúðir vantar og þeim fjölgar enn.

Á miðju síðasta ári varpaði Hannarr ehf. fram í grein spurningunni um það hvert Íslendingar væru að stefna í húsnæðismálum ? Mat fyrirtækisins þá var að 2-3000 íbúðir vantaði á landinu til að mæta eðlilegri eftirspurn eftir nýjum íbúðum. Sögulegt meðaltal nýbygginga á landinu er 1500 til 2000 íbúðir á ári. Á árinu 2014 var byrjað á byggingum 582 íbúða og hefur því þörf á nýjum íbúðum aukist um a.m.k. 1000 íbúðir á árinu 2014. Að auki hefur nú bæst við þörf á íbúðum til að hýsa erlent ferðafólk.

VERÐ ÍBÚÐA HÆKKAR NÚ UMTALSVERT

Frá desember 2013 til sama tíma 2014 hækkaði íbúðarverð um 9,3%, samkvæmt tölum Þjóðskrár. Á sama tíma hækkaði vísitala launa um 6,6%, vísitala byggingarkostnaðar um 1,3% og neysluverðsvísitalan um 0,8%. Samkvæmt því hefur verð íbúða hækkað umtalsvert umfram byggingarkostnað á þessum tíma og verðlag almennt, eða á bilinu 8-9%.
Hækkandi verð kemur ekki á óvart vegna áðurnefnds skorts á íbúðum, en það sem kemur kannske á óvart er að ekki skuli vera byggt meira við þessar aðstæður. Hægt er að velta fyrir sér ástæðunum fyrir því ?

 

OPINBERIR AÐILAR HÆKKA BYGGINGARKOSTNAÐINN

Rætt er um að kaupendur fái neitun um lán til kaupa á íbúðum á þeirri forsendu að þeir standist ekki greiðslumat, jafnvel fólk í góðri vinnu með góða menntun að baki. Mat lánastofnana er að þessir kupendur hafi ekki nægar tekjur til að standa undir kaupum og rekstri íbúða.
Að hækka launin er eilífðarbarátta launþega og stendur nú einmitt yfir slík barátta. Ef sú hækkun ætti að duga fólki til að geta í auknum mæli keypt sér húsnæði, þá er nokkuð ljóst að sú hækkun þyrfti að vera mun meiri en reikna má með að samningar náist um.
Að lækka byggingasrkostnað er oft rætt um og þó að erfitt sé að halda því fram að byggingarkostnaður sé hár á Íslandi, þá má benda á þætti sem gætu dregið umtalsvert úr honum, en það er annars vegar lóðarkostnaðurinn og hins vegar kröfur opinberra aðila til húsbygginga.
Lóðakostnaður vegur nú á bilinu 15-20% af byggingarkostnaði sem er meira en helmingi meira en hann gerði fyrir nokkrum árum. Sveitafélögin gætu mætt húsbyggjendum með lækkun þessara gjalda og nægu framboði af lóðum. Þau mundu á móti fá í vasann einhvern sparnað í minni húsaleigustyrkjum.
Kröfur opinberra aðila sem birst hafa í lögum og reglugerðum hafa einnig vaxið mikið undanfarið, eins og þeir vita sem fylgst hafa með byggingarmálefnum. Samtals hafa þessar auknu kröfur aukið byggingarkostnaðinn verulega og er þar talað um tugi prósenta.

 

VAXTAKOSTNAÐURINN VEGUR ÞÓ MEST

Til viðbótar framansögðu kemur hinn séríslenski vaxtakostnaður, en hann fylgir síðan fasteignarláninu yfir lánstímann og virðist vera ógerlegt fyrir stjórnmálamenn að hafa áhrif á hann. Þannig eru aukagjöld lögð á þá sem koma sér upp þaki yfir höfuðið og færð lánastofnunum.
Tökum sem dæmi 115 m2 íbúð sem kostar í dag um 30 miljónir króna. Lánastofnanir rukka 6,5% vexti af láninu (og þaðan af hærri), eða 163 þúsund krónur á mánuði. Vilji lánþeginn borga niður lánið t.d. á 30 árum, þá er upphæðin 246 þúsund krónur á mánuði.
Vaxtakostnaður á Íslandi er 2-3 sinnum hærri af húsnæðislánum en gerist í þeim löndum sem við viljum bera okkur saman við. Raunvextir voru t.d. 2-5 prósentustigum hærri á Íslandi en í öðrum Evrópulöndum, samkvæmt athugun Neytendasamtakanna árið 2005 og er munurinn trúlega enn meiri nú. Í dæminu hér á undan væri vaxtakostnaðurinn 54 til 82 þúsund krónur ef það væri veruleikinn, en ekki 163 þúsund kr. eins og raunin er.

Þetta mætti kalla launahækkun um 50 – 150 þúsund krónur á mánuði frá því sem nú er og væri launagreiðandinn sá sem lánaði til kaupanna/byggingarinnar. Launadeilur væru þar með leystar, greiðslumat húsbyggjenda stæðist kröfur og verðlagshækkanir væru engar.
Einnig mætti velta fyrir sér hver borgi í raun vextina, þegar vaxtabætur og húsnæðisbætur eru teknar inn í myndina.

 

HVAÐ ER HÆGT AÐ GERA TIL AÐ HJÓLIN FARI AÐ SNÚAST ?

Sú umræða sem verið hefur um að nú sé rétt að hefja byggingu leiguíbúða í stórum stíl er ekki ný, hún kemur upp öðru hvoru þegar þrengir að í þjóðfélaginu. Það sem er rangt við þá umræðu er að það skipti máli hver á fasteignina. Að vísu hugsar íbúðareignandi að jafnaði betur um sína eign og gerir oft hluti sjálfur sem annars væru aðkeyptir, sem dregur hvoru tveggja úr rekstrarkostnaði.
Ekki skiptir máli með tilliti til reksturs íbúðarinnar, hver á þá peninga sem bundnir eru í henni og er því ekki rætt hér sérstaklega um leiguhúsnæði.

Niðurstaða þessara hugleiðinga er að opinberir aðilar geti átt stóran þátt í að fjölga íbúðum og það sem hefði mest áhrifin væri að draga úr fjármagnskostnaði.

Velkomin

Hannarr ehf. – Verkfræðistofa

<!– EKKI EYÐA ÞESSUM PÓSTI. ER NOTAÐUR Í SNIÐMÁTINU –>

[showhide type=”post” more_text=”Show more…” less_text=”Show less…”]
Text you want to hide
[/showhide]