Undanfarin ár hefur verð á íbúðum á landinu tekið miklum breytingum eins og þeir þekkja sem fylgjast með þeim markaði.
Fyrri part árs 2016 byrjaði verðið að hækka í hlutfalli við laun og var hækkunin orðin um 15% á miðju ári 2017 í þeim samanburði. Þessa hækkun má vafalítið rekja til lækkunar á vöxtum í landinu. Þetta hlutfall hélst svipað til ársbyrjunar 2021, en fór þá aftur vaxandi fram á vor árið 2022 og hafði þá vaxið um rúm 20% til viðbótar. Þessa hækkun má aðallega rekja til lítils framboðs á íbúðum á hefðbundnum byggingarsvæðum, mikillar fjölgunar íbúa t.d. vegna erlendra starfsmanna í landinu og innflytjenda og til þeirrar áherslu sem Reykjavíkurborg lagði á þéttingu byggðar í borginni. Einnig vegna lóðaskorts á hefðbundnum byggingarsvæðum á sama tíma í borginni.
Síðan hefur þessi hækkun gengið nokkuð til baka og er nú þessi munur um 25% og má vafalaust rekja það til mjög mikillar hækkunar á vöxtum á því tímabili.
Það má líklega segja að það hafi myndast vítahringur á tímabilinu sem fólst í því að flytja þurfti inn fólk m.a. til starfa við byggingar og byggja þurfti þá íbúðir fyrir það fólk einnig.
Línurit hér sýnir þessa þróun byggingar-kostnaðar, launa og kaupverðs á landinu frá árinu 2014 til dagsins í dag. Þannig hefur íbúðarverð hækkað langt umfram annað á tímabilinu eins og þar kemur fram. Ekki er lengur dýrt að byggja íbúðir miðað við söluverð þeirra samkvæmt línuritinu, en hins vegar er orðið dýrt að kaupa sér íbúð miðað við launaþróun á sama tíma.
Við þetta bætast háir vextir á byggingar-tíma frá ársbyrjun 2022.
ÓRÉTTLÁT HÆKKUN VAXTA ÞEIRRA SEM BANKINN VAR ÁÐUR BÚINN AÐ META HÆFA GREIÐENDUR ?
Áður nefndur vaxtakostnaður hefur haft þau áhrif á eftirspurnina að sala íbúða hefur dregist saman þar sem færri hafa efni á að fjárfesta í íbúðum eða komast í gegnum greiðslumat.
Þetta er í samræmi við markmið Seðlabankans um að draga úr verðbólgu með því að hækka vexti á nýjum útlánum banka til nýframkvæmda í byggingum.
Þessi vaxtahækkun hefur hins vegar einnig náð til þeirra sem keyptu húsnæði í góðri trú á meðan vextir voru lágir og lánveitandi hafði metið hæfa sem lántaka. Þessir aðilar falla hins vegar ekki undir markmið Seðlabankans um að ná niður verðbólgu. Þeir eru ekki að kaupa sér fleiri íbúðir og hafa því engin áhrif á verðbólguna.
Það verður því að gera þá kröfu að lánveitandi viti hvað hann er að gera þegar hann metur horfurnar á fjármagnsmarkaðinum í slíkum viðskiptum, eins og lánveitendur gera í öðrum löndum. Hann verður að taka ábyrgð á sínum gjörðum og ákvörðunum, enda var hann búinn að samþykkja lánveitinguna út frá sínum forsendum um væntanlegan vaxtakostnað lánsins og greiðslugetu lánþegans.
Ekki er ásættanlegt að annar aðili samningsins beri ábyrgðina þ.e. fyrri kaupendur íbúða og ekki í samræmi við markmið vaxtabreytinga Seðlabankans, hinn aðilinn á miklu fremur að bera ábyrgðina, enda sérfræðingur í slíkum viðskiptum.