VIÐHALDSKOSTNAÐUR REIKNAÐUR MEÐ BYGG-APPINU

BYGG-appið er hjálpartæki við ástandsskoðun á húsum að utan og innan og til að áætla kostnað við að laga það sem laga þarf og prenta út ástandsskoðanir, viðhaldsáætlanir og gögn til að nota við ákvarðanir og samninga um framkvæmdina.

Öllu sem lýst er hér á eftir er unnið í símanum, þ.e. í BYGG-appinu og er aðgangur að appinu og greiðsla fyrir ákveðinn notkunartíma þess afgreiddur við pöntun. Val er um einn, tvo eða þrjá mánuði og lokast sjálfkrafa á aðganginn að tímanum liðnum. Fjórði möguleikinn er að fá aðgang að Viðhaldskerfinu með öllu því sem það býður upp á og er þá greitt fyrir heilt ár við pöntun og í lok þess tíma fær notandinn reikning fyrir næsta ár o.s.frv. Lesa má nánar um Viðhaldskerfið á heimasíðu Hannarrs www.hannarr.com undir Tölvukerfi. 

Það sem appið gerir:

  • Appið leggur til þá verkþætti sem er líklegt að þú munir velja til viðhalds.
  • Appið sýnir þér nánar hvaða verkþættir eru í hverjum viðhaldsþætti.
  • Appið veitir þér aðgang að byggingarverðskrá BYGG-kerfisins til kostnaðaráætlana.
  • Appið býður þér upp á að breyta texta og verðum verkþátta og bæta við nýjum verkþáttum eftir þínu höfði.
  • Appið lætur verklýsingar fylgja öllum völdum verkþáttum úr BYGG-kerfinu.
  • Appið prentar ástandsskoðunina þína með athugasemdum og myndum.
  • Appið reiknar og prentar út kostnaðaráætlun þína.
  • Appið bætir við umsjónar- óvissu- og eftirlitsþáttum.
  • Appið prentar út heildar viðhaldsáætlun.
  • Appið prentar út verktakahluta áætlunarinnar.
  • Appið prentar fyrir þig verklýsingu hvers verkþáttar.
  • Appið prentar út útboðsform verksins (magntöluskrá). 

Það sem þú gerir

  • Gefur áætluninni nafn.
  • Ferð yfir viðhaldsþættina og hakar við afgreiðslu þeirra (Yfirfarið, með eða án athugasemda).
  • Gerir athugasemd við viðhaldsþættina sem þurfa viðhalds við.
  • Tekur myndir með appinu af þeim viðhaldsþáttum.
  • Færir inn magn þeirra verkþátta.
  • Bætir við verkþáttum eftir þörfum úr byggingarverðskrá eða nýjum sem þú ákveður sjálf/ur, með magni og myndum .

BRÝN NAUÐSYN Á ENDURSKIPULAGNINGU BYGGINGARFRAMKVÆMDA Á LANDINU

Hver er íbúðaþörfin á landinu nú ?

Árið 2012 birti ég grein um stöðuna á íbúðamarkaði og þróun hennar fram undan. Benti ég á að þá væri búinn sá umframlager af íbúðum sem hafði orðið til á þenslutímanum á árunum 2005-2007 og að nú þyrfti að byggja rúmlega 2000 íbúðir á ári næstu árin á landinu til að mæta nýrri íbúðaþörf.

Síðan hafa verið byggðar að meðaltali 1.400 nýjar íbúðir á ári. Því hefur myndast skortur upp á 5000 til 6000 íbúðir á þessum tíma. Ítrekað hefur verið bent á þessa óheillaþróun frá 2012 til dagsins í dag sem m.a má lesa í greinum mínum og annarra og má einnig sjá í tölum sem aðrir hafa birt, nú síðast Íbúðalánasjóður.

Á sama tíma hefur íbúum landsins fjölgað um 11,7% eða um 2,0% á ári og eru nú 356.991 samkvæmt tölum Hagtölu Íslands. Íbúðum fjölgaði á sama tíma um 6,7% eða 1,1% á ári. Nú eru 2,54 að meðaltali um hverja íbúð á landinu en voru 2,43 árið 2012. Þetta styður einnig áður nefnda niðurstöðu um íbúðaþörfina nú.

Við skulum ekki halda að íslendingar sætti sig við það að búa við versnandi aðstæður til lengdar, allra síst við batnandi hag fólks að jafnaði á landinu eins og verið hefur. Þó að nýbúar geri það í bili, sem skýrir trúlega nýjustu tölu yfir fjölda íbúa á íbúð, þá verða þeir líka íslendingar með sömu kröfur og aðrir íslendingar. Við skulum ekki bara vona það, við gerum líka kröfu um það í jafnréttisþjóðfélagi.

Íbúðaþörfin á landinu er því nú 5000 til 6000 íbúðir og síðan bætist við þörf fyrir 2000 til 2300 íbúðir á hverju ári næstu árin.  

 

Hver verður íbúðaþörfin á næstunni ?

Að það eru fleiri sem búa nú að meðaltali í hverri íbúð en áður er viðsnúningur á áratuga (eða árhundraða) þróun hér á landi. Þetta er meiri breyting en tölurnar segja til um fljótt á litið og ber að taka alvarlega. Benda má t.d. á að ef fjölgun íbúa frá árinu 2012 er deilt niður á fjölgun íbúða þá er niðurstaðan 4,21 íbúi á íbúð, sem er nánast helmingi fleiri en var árið 2012 fyrir alla íbúa deilt á allar íbúðir landsins. Þetta hefur verið að gerast á mesta velmegunartímabili á landinu.

Eru íslendingar orðnir nægjusamari en áður á húsnæði, er íbúðarhúsnæði orðið of dýrt í landinu eða eru ástæðurnar einhverjar aðrar fyrir því að fleiri búa nú að meðaltali í hverri íbúð. ?

Oft er bent á að launavísitala og íbúðaverð fylgist oftast að og þannig var það hér á landi fram að árinu 2017. Þá hækkaði íbúðaverð 12-15% umfram hækkun launa á höfuðborgarsvæðinu og hefur þessi munur haldist síðan.

Þetta háa íbúðaverð er vafalaust ein af ástæðum þess að ekki var meira byggt. Stór þáttur í háu íbúðarverði hefur verið lítið framboð af lóðum á svæðinu og há lóðagöld, sem er afleiðing af útboði á takmörkuðum fjölda lóða. Annar þáttur eru kostnaðarsamra framkvæmda við þéttingu byggðar. Þetta hefur komið í veg fyrir getu fólks til að kaupa íbúðir, sem það annars hefði getað keypt.

Afleiðingin af þessu er að fleiri íslendingar hafa flutt frá landinu heldur en þeir sem koma til landsins. Þeir eldri flytja burtu til spara sér í húsnæðiskostnaði og uppihaldi og þeir ungu m.a. vegna þess að þeir hafa ekki möguleika á að kaupa sér húsnæði hér á landi vegna íbúðaverðsins og þess skipulagsleysis sem er á íbúðarbyggingum á landinu, sem er sérkapituli og ekki fjallað um hér. Sumir reyna að flýja til „nágrannasveitafélaganna“, þar er hægt að fá ódýrar lóðir. Hætt er við að það sé skammgóð lausn til lengri og skemmri tíma litið og mæti hvorki kostnaði eða umhverfiskröfum.

Komum því skikki á þessi mál og það sem allra fyrst, með heildarskipulagi og upplýsingagjöf fyrir landið allt og eðlilegt lóðaframboð. Verð á íbúðum mun þá lækka að raungildi um 10-15%, fleirir munu eignast þak yfir höfuðið, færri vel menntaðir íslendingar munu flýja land og gjaldþrotum byggingarfyrirtækja mun fækka. Jafnvel munu nýbúarnir okkar fara að blanda sér í íbúðakaupin. 

 

Hver á að byggja ?

Með jöfnu millibili má lesa um fólk sem ætlar að fara að byggja, ekki fyrir sig sjálft heldur fyrir einhverja aðra. Stéttarfélaög, aldraðir, námsmenn, ýmis samtök, sveitarfélög o.fl. ákveða að byggja fyrir einhverja og lýsa því í fréttatilkynningum að þeir hafi lausnina á vanda þeirra sem þeir ætli að byggja fyrir og þeir muni byggja ódýrara og hagkvæmara en öðrum hafi tekist áður.

Aldrei heyrist síðan hvað þessar ódýru íbúðir urðu ódýrar þegar upp var staðið. Oftast heyrist aldrei meira í þessum aðilum en fyrir hefur komið að fréttist af svona aðilum vera að heimta aukagreiðslur af sínum kaupendum vegna þess að íbúðirnar reyndust miklu dýrari en um var samið. Ábyrgð þeirra sjálfra reyndist þá engin á því að standa við sína samninga, þeir færu annars á hausinn eða þyrftu að hætta starfsemi og tjónið myndi lenda á kaupendum og yrði meira en aukagreiðslurnar.

Þetta eru fjársvik annað hvort af ásetningi eða af kunnáttuleysi.

Markmið þessara aðila er væntanlega annað hvort að græða á því peninga eða að þeir trúa því að þeir geti gert betur en aðrir. Hvorugt eru góðar forsendur fyrir væntanlega kaupendur.

Við skulum muna að alla tíð hafa verið til einstaklingar sem hafa reynt að telja öðrum trú um að þeir geti byggt ódýrar en aðrir. Enginn af þeim hefur getað gert það og enginn er því starfandi á markaðnum nú.

Slíkir aðilar eiga ekki að fá tækifæri til að gera tilraunir til að byggja íbúðir okkar.

Réttur aðili til að byggja er fjárhagslega traustur verktaki sem hefur þekkingu og burði til að gera samninga og standa við þá og hefur sýnt að hann skili af sér góðu verki.

Þessir aðilar verða að geta unnið í góðu og einföldu skipulagi frá hendi hins opinbera þannig að þeir hafi eðlilegan rekstrargrundvöll. Það þýðir m.a. að byggingarlög verða að vera einföld og afgreiðsla erinda fljótvirk og þess gætt á landsvísu að lóðir séu ætíð til ráðstöfunar í hæfilegu magni miðað við þörf á hverjum stað og tíma. Þannig byggjum við hæfilegt magn af íbúðum af réttum stærðum til að mæta þörfum og eftirspurn á hverjum tíma og á hagkvæmustu verðunum.      

 

Fyrir hverja á að byggja ?

Félagasamtök svo sem stéttarfélaög, samtök aldraða, námsmenn, sveitafélög og samtök af ýmsum öðrum toga eiga ekki að stunda félagslega aðstoð gegnum húsbyggingar, það er ekki þeirra starfssvið og þau kunna það ekki. Að stunda félagslega aðstoð á þann hátt leiðir til þess að þeir sem þurfa minnst á henni að halda í hópnum fá hjálpina á meðan hinir eru jafnilla settir eða verr en áður. Öllum peningunum þegar verið eytt í hina vel settari.

Ef einhver heldur annað þá má vísa í dæmi um nýlega uppákomu meðal aldraðra þar sem Reykjavíkurborg lagði samtökunum til framlag með lægri lóðagjöldum en til almennings, sem endaði samt með því að samtökin innheimtu miljóna viðbótargreiðslur frá kaupendum þar sem þau urðu uppvís að því að kunna ekki að reikna, kunnu ekki að semja um framkvæmdina eða kunnu ekki að stjórna framkvæmdunum. Það er nokkuð víst að þeir fátækari í hópi samstakanna hafa varla getað lagt til þessar auka miljónir og reyndar hafa þeir varla verið í hópi þeirra sem skrifuðu undir kaupsamninginn í byrjun.

Þarna var sem sé verið að nota fjármuni okkar Reykvíkinga til að hjálpa hinum betur stæðu í samtökunum að eignast nýja íbúð. Hinir fengu ekkert.

Athygli vekur að hvergi er fjallað um innflytjendur þegar íbúðabyggingar eru á dagskrá. Frá árinu 2012 hefur innflytjendum fjölgað um nærri helming á landinu eða um rúmlega 25 þúsund.

Nokkuð víst er að skýring á hlutfallslega mikilli fjölgun íbúa miðað við fjölgun íbúða, sem áður var nefnd er þar að finna m.a., þetta fólk er ekki í hópi efnaðra íslendinga og heldur ekki í þeim hópum sem flokkaðar hafa verið í áður nefnda hópa sem staðið hafa í byggingarframkvæmdum fyrir félaga sína, alla vega ekki í ríkari hluta þeirra. Þetta fólk þarf líka íbúðir og þegar sú bylgja hefst þá er betra að vera við því búin/n.

Hættum að flokka fólk í húsnæði eftir aldri, stétt, heilsu o.þ.h. Þannig höfum við ekki búið fram að þessu í landinu og það leiðir til ójafnaðar. Hættum að nota nýbyggingar sem stuðning við hópa, það er stuðningur við þá sem eru best settir í hópnum. Hinir verða áfram útundan og án stuðnings og heildar byggingarkostnaðurinn verður meiri. Látum þá byggja sem það kunna og byggja fyrir alla. Félagsleg aðstoð er nauðsyn, en hana á að vinna af öðrum en byggingaraðilum, þeir kunna ekki á slíkt.  

NÝJUNG – STAKAR VIÐHALDS-ÁÆTLANIR Í VIÐHALDSKERFINU

Nú geta notendur Viðhaldskerfisins gert stakar viðhaldsáætlanir í kerfinu með gátlista ástandsskoðunar og appi. Skoðunarmaður notar appið til skráningar.
Hann gefur áætluninni nafn og skráir magn við þá þætti sem hann leggur til að verði teknir fyrir og færir við þá athugasemdir og myndir til nánari upplýsinga eftir þörfum. Þar sem skoðunarmaður hakar við að verkþáttur sé í lagi þá þýðir það að verkþátturinn þurfi ekki viðhalds við að hans mati.

Samtímis verður þessi áætlun til í BYGG-kerfinu sjálfu ásamt meðfylgjandi skráningu á magni, athugasemdum og myndum.

Ástæður fyrir stökum viðhaldsáætlunum geta verið ýmsar svo eigendaskipti eða að leigjandi sé að hætta leigu á íbúð og eigandi noti þá tækifærið til að mála hana og lagfæra eftir þörfum á þeim tímapunkti, þó að það passi ekki við langtímaviðhaldsáætlun eignarinnar.

NÁMSKEIÐ Í NOTKUN BYGG-KERFISINS

Er ekki kominn tími á réttar kostnaðaráætlanir, verkáætlanir og framvinduskýrslur?

Haldið verður námskeið á Selfossi í notkun á BYGG-kerfi Hannarrs fyrir tæknifólk, byggingarstjóra, verkataka og aðra sem koma að byggingaframkvæmdum föstudaginn 18. október n.k.

Á námskeiðinu kynnir Hannarr ehf. nýjustu útgáfu BYGG-kerfisins. Farið verður yfir þrjá mikilvæga þætti BYGG-kefisins og sýnt með dæmum hvernig kerfið gerir tillögur að kostnaðaráætlunum, verkáætlunum og fylgist með framvindu verka í þar til gerðum framvinduskýrslum. Einnig verður sýnt hvernig kefið heldur utan um gögn tilheyrandi verkinu.

Ef næg þátta næst verður námskeiðið haldið föstudaginn 18. október milli kl. 09:00 og 12:00 í Fjölbrautaskóla Suðurlands, Hamri, Tryggvagötu 25, Selfoss.

Þátttökugjaldið er kr. 27.000. Þátttaka tilkynnist á netfangið hannarr@hannarr.com í síðasta lagi mánudaginn 14. október n.k.

Leiðbeinandi er Jens Pétur Hjaltested er veitir nánari upplýsingar um námskeiðið með því að senda póst á hannarr@hannarr.com eða hringja í síma 898 2161.

ATVINNULEYSI FRAMUNDAN Í BYGGINGARGEIRANUM ?

Við hjá verkfræðistofunni Hannarr ehf höfum áhyggjur af stöðu starfsfólks í byggingargeiranum. Verð á eignum hækkaði um 10-15% á árinu 2017 umfram laun (launavísitölu) og hefur haldist þar síðan. Það er nú líklega að byrja að ganga til baka. Þetta gæti þýtt ca. 10% lækkun á íbúðaverði. Aðlögunarskeiðið mun verða erfitt, mörg byggingarfyrirtæki leggja upp laupana og margir í greininni missa vinnuna.

Merki þessa eru mörg, minni sementssala, fækkun íbúða í byggingu, mikil lækkun á lóðaverði í úthverfum Reykjavíkur ofl.

Séu tölur Hagstofunnar yfir störf í byggingariðnaði skoðaðar sést að enn eru skráðir álíka margir starfandi í greininni og fyrir ári (reyndar heldur fleiri) sem þýðir að áhrifin af þessu eru ekki enn komin þar fram. Minna má á að á milli áranna 2008 og 2009 fækkaði starfsfólki í greininni um ca. 7.000 sem var um 48% og átti þá eftir að fækka um tæp 3.000 í viðbót áður en aftur fór að fjölga í greininni.

Við skoðuðum þessa þróun t.d. árið 2010 og þá var okkar niðurstaða að hæfilegur fjöldi starfsfólks við byggingarstarfsemi, eins og Hagstofan skilgreinir hann væri nálægt 11 þúsundum. Síðan hefur íbúum landsins fjölgað um rúm 12% og miðað við svipaða þörf í fjölgun á störfum í byggingarstarfsemi ættu 12.000 – 12.500 manns að starfa við hana nú. Þeir eru hins vegar rúmlega 16.000. Niðurstaðn gæti þannig verið að líkleg fækkun starfa í greininni á næstunni sé um 4.000 störf. En þar sem upplýsingar um stöðuna er ónákvæm, svo sem um fjölda nýrra íbúða, uppsafnaða þörf á nýjum íbúðum sem hentar markaðnum, sem við teljum nokkur þúsund og upplýsingar skortir um skiptingu verkefna á milli íbúðabygginga og annarra byggingarframkvæmda á næstunni o.fl., þá er sú tala ónákvæm.

Við erum samt smeyk um að starfsfólk á byggingarsviðinu eigi á næstunni eftir að bætast í þann hóp sem orðið hefur atvinnuleysinu að bráð nú, þó að ekki sé búist við viðlíka fjölda og var fyrir 10 árum.

KOSTNAÐARÁÆTLANIR ÚT FRÁ GÁTLISTUM ÁSTANDSSKOÐANA Í VIÐHALDSKERFINU

Við ástandsskoðun húsa sem gerð er með viðhaldskerfinu má nú færa inn viðhaldsmagn hvers verkþáttar og reiknar viðhaldskerfið þá sjálfkrafa út kostnaðaráætlun út frá þeirri skráningu.

 

Kerfið nær þá í einingarverðin fyrir verkþáttinn og reiknar út vihaldskostnað hans út frá skráðu magni hans, leggur saman upphæðir allra verkþáttanna og bætir við umsjónarkostnaði verksins. Notandinn getur síðan skipt út verkþáttum við úrvinnsluna í viðhaldskerfinu ef t.d. á að nota annað efni en kerfið gerir ráð fyrir, bætt við og fellt niður verkþætti, breytt verðum þeirra og gert annað sem þarf til að áætlunin verði eins nákvæm og hún á að vera.

 

Skráningu ástandsskoðunar má gera með appi eða með beinni skráningu inn í kerfið.

BUNDNA LEIÐIN Í VERKÁÆTLUNUM BYGG-KERFISINS

Verkáætlunarkerfið býður upp á að setja inn bundnu leiðina (CPM) í verkáætlanir. Hún gefur góða yfirsýn yfir það hverju þarf að vera lokið til að geta byrjað á næsta verkþætti.
Þó að þetta megi lesa út úr þeirri grafisku mynd sem er í verkáætlunarkerfinu þá auðveldar notkun bundnu leiðarinnar að sjá hvað þarf að gera næst og ekki bara hvaða verkþætti þarf að vera lokið, heldur hvaða verkþáttum.

Einfalt er að sýna bundnu leiðina í áætluninni, sem stuðlar að því að strax í byrjun sé hugað að þeim þáttum sem verið er að áætla og verkið verði þannig verði unnið á sem hagkvæmasta máta og áætlunin verði rétt.

Bundna leiðin sýnir jafnframt þá verkþætti sem skipta mestu máli við að koma verki sem sýnir frávik aftur á réttan tíma.  Notkun hennar auðveldar vinnu eftirlitsaðila við að fylgjast með framgangi verksins og grípa inn í ef framvinda þess er að sýna frávik.

NÝR VALKOSTUR VIÐ GERÐ ÚTBOÐS- OG VERKSKILMÁLA

Verið var að uppfæra kafla „2.1 Útboðs- og verkskilmálar“ Í BYGG-kerfinu. Undirkafli í kaflanum með sama nafni var uppfærður og nýjum undirkafla bætt við með nafninu „Útboðs- og verkilmálar (Minni verk).

Sá kafli varð til í þeim tilgangi að auðvelda þeim sem þurfa að láta vinna minni verk í nýbyggingum, breytingar eða viðhald bygginga og vilja samt sem áður fá góð tilboð í verkið, traustan samning og vel staðið að verkinu. Of oft er nú farið af stað með illa skilgreind verk og jafnvel munnlega samninga sem enda með allt annarri niðurstöðu en stefnt var að.

Um er að ræða stytta útgáfu af fyrri útboðs- og verkskilmálum þar sem texti er styttur og útskýringar einfaldaðar. Einnig er gæðakerfi og öryggiskerfi ekki hluti af gögnunum, en gert ráð fyrir að þeim sé bætt við undir „Önnur gögn“ þar sem það á við.
Þarna er um einföldun að ræða sem við vonum að nýtist notendum BYGG-kerfisins við útboð minni verka. Þess er gætt að það sem skiptir máli sé eftir sem áður í þessari nýju útgáfu.