BRÝN NAUÐSYN Á ENDURSKIPULAGNINGU BYGGINGARFRAMKVÆMDA Á LANDINU

Hver er íbúðaþörfin á landinu nú ?

Árið 2012 birti ég grein um stöðuna á íbúðamarkaði og þróun hennar fram undan. Benti ég á að þá væri búinn sá umframlager af íbúðum sem hafði orðið til á þenslutímanum á árunum 2005-2007 og að nú þyrfti að byggja rúmlega 2000 íbúðir á ári næstu árin á landinu til að mæta nýrri íbúðaþörf.

Síðan hafa verið byggðar að meðaltali 1.400 nýjar íbúðir á ári. Því hefur myndast skortur upp á 5000 til 6000 íbúðir á þessum tíma. Ítrekað hefur verið bent á þessa óheillaþróun frá 2012 til dagsins í dag sem m.a má lesa í greinum mínum og annarra og má einnig sjá í tölum sem aðrir hafa birt, nú síðast Íbúðalánasjóður.

Á sama tíma hefur íbúum landsins fjölgað um 11,7% eða um 2,0% á ári og eru nú 356.991 samkvæmt tölum Hagtölu Íslands. Íbúðum fjölgaði á sama tíma um 6,7% eða 1,1% á ári. Nú eru 2,54 að meðaltali um hverja íbúð á landinu en voru 2,43 árið 2012. Þetta styður einnig áður nefnda niðurstöðu um íbúðaþörfina nú.

Við skulum ekki halda að íslendingar sætti sig við það að búa við versnandi aðstæður til lengdar, allra síst við batnandi hag fólks að jafnaði á landinu eins og verið hefur. Þó að nýbúar geri það í bili, sem skýrir trúlega nýjustu tölu yfir fjölda íbúa á íbúð, þá verða þeir líka íslendingar með sömu kröfur og aðrir íslendingar. Við skulum ekki bara vona það, við gerum líka kröfu um það í jafnréttisþjóðfélagi.

Íbúðaþörfin á landinu er því nú 5000 til 6000 íbúðir og síðan bætist við þörf fyrir 2000 til 2300 íbúðir á hverju ári næstu árin.  

 

Hver verður íbúðaþörfin á næstunni ?

Að það eru fleiri sem búa nú að meðaltali í hverri íbúð en áður er viðsnúningur á áratuga (eða árhundraða) þróun hér á landi. Þetta er meiri breyting en tölurnar segja til um fljótt á litið og ber að taka alvarlega. Benda má t.d. á að ef fjölgun íbúa frá árinu 2012 er deilt niður á fjölgun íbúða þá er niðurstaðan 4,21 íbúi á íbúð, sem er nánast helmingi fleiri en var árið 2012 fyrir alla íbúa deilt á allar íbúðir landsins. Þetta hefur verið að gerast á mesta velmegunartímabili á landinu.

Eru íslendingar orðnir nægjusamari en áður á húsnæði, er íbúðarhúsnæði orðið of dýrt í landinu eða eru ástæðurnar einhverjar aðrar fyrir því að fleiri búa nú að meðaltali í hverri íbúð. ?

Oft er bent á að launavísitala og íbúðaverð fylgist oftast að og þannig var það hér á landi fram að árinu 2017. Þá hækkaði íbúðaverð 12-15% umfram hækkun launa á höfuðborgarsvæðinu og hefur þessi munur haldist síðan.

Þetta háa íbúðaverð er vafalaust ein af ástæðum þess að ekki var meira byggt. Stór þáttur í háu íbúðarverði hefur verið lítið framboð af lóðum á svæðinu og há lóðagöld, sem er afleiðing af útboði á takmörkuðum fjölda lóða. Annar þáttur eru kostnaðarsamra framkvæmda við þéttingu byggðar. Þetta hefur komið í veg fyrir getu fólks til að kaupa íbúðir, sem það annars hefði getað keypt.

Afleiðingin af þessu er að fleiri íslendingar hafa flutt frá landinu heldur en þeir sem koma til landsins. Þeir eldri flytja burtu til spara sér í húsnæðiskostnaði og uppihaldi og þeir ungu m.a. vegna þess að þeir hafa ekki möguleika á að kaupa sér húsnæði hér á landi vegna íbúðaverðsins og þess skipulagsleysis sem er á íbúðarbyggingum á landinu, sem er sérkapituli og ekki fjallað um hér. Sumir reyna að flýja til „nágrannasveitafélaganna“, þar er hægt að fá ódýrar lóðir. Hætt er við að það sé skammgóð lausn til lengri og skemmri tíma litið og mæti hvorki kostnaði eða umhverfiskröfum.

Komum því skikki á þessi mál og það sem allra fyrst, með heildarskipulagi og upplýsingagjöf fyrir landið allt og eðlilegt lóðaframboð. Verð á íbúðum mun þá lækka að raungildi um 10-15%, fleirir munu eignast þak yfir höfuðið, færri vel menntaðir íslendingar munu flýja land og gjaldþrotum byggingarfyrirtækja mun fækka. Jafnvel munu nýbúarnir okkar fara að blanda sér í íbúðakaupin. 

 

Hver á að byggja ?

Með jöfnu millibili má lesa um fólk sem ætlar að fara að byggja, ekki fyrir sig sjálft heldur fyrir einhverja aðra. Stéttarfélaög, aldraðir, námsmenn, ýmis samtök, sveitarfélög o.fl. ákveða að byggja fyrir einhverja og lýsa því í fréttatilkynningum að þeir hafi lausnina á vanda þeirra sem þeir ætli að byggja fyrir og þeir muni byggja ódýrara og hagkvæmara en öðrum hafi tekist áður.

Aldrei heyrist síðan hvað þessar ódýru íbúðir urðu ódýrar þegar upp var staðið. Oftast heyrist aldrei meira í þessum aðilum en fyrir hefur komið að fréttist af svona aðilum vera að heimta aukagreiðslur af sínum kaupendum vegna þess að íbúðirnar reyndust miklu dýrari en um var samið. Ábyrgð þeirra sjálfra reyndist þá engin á því að standa við sína samninga, þeir færu annars á hausinn eða þyrftu að hætta starfsemi og tjónið myndi lenda á kaupendum og yrði meira en aukagreiðslurnar.

Þetta eru fjársvik annað hvort af ásetningi eða af kunnáttuleysi.

Markmið þessara aðila er væntanlega annað hvort að græða á því peninga eða að þeir trúa því að þeir geti gert betur en aðrir. Hvorugt eru góðar forsendur fyrir væntanlega kaupendur.

Við skulum muna að alla tíð hafa verið til einstaklingar sem hafa reynt að telja öðrum trú um að þeir geti byggt ódýrar en aðrir. Enginn af þeim hefur getað gert það og enginn er því starfandi á markaðnum nú.

Slíkir aðilar eiga ekki að fá tækifæri til að gera tilraunir til að byggja íbúðir okkar.

Réttur aðili til að byggja er fjárhagslega traustur verktaki sem hefur þekkingu og burði til að gera samninga og standa við þá og hefur sýnt að hann skili af sér góðu verki.

Þessir aðilar verða að geta unnið í góðu og einföldu skipulagi frá hendi hins opinbera þannig að þeir hafi eðlilegan rekstrargrundvöll. Það þýðir m.a. að byggingarlög verða að vera einföld og afgreiðsla erinda fljótvirk og þess gætt á landsvísu að lóðir séu ætíð til ráðstöfunar í hæfilegu magni miðað við þörf á hverjum stað og tíma. Þannig byggjum við hæfilegt magn af íbúðum af réttum stærðum til að mæta þörfum og eftirspurn á hverjum tíma og á hagkvæmustu verðunum.      

 

Fyrir hverja á að byggja ?

Félagasamtök svo sem stéttarfélaög, samtök aldraða, námsmenn, sveitafélög og samtök af ýmsum öðrum toga eiga ekki að stunda félagslega aðstoð gegnum húsbyggingar, það er ekki þeirra starfssvið og þau kunna það ekki. Að stunda félagslega aðstoð á þann hátt leiðir til þess að þeir sem þurfa minnst á henni að halda í hópnum fá hjálpina á meðan hinir eru jafnilla settir eða verr en áður. Öllum peningunum þegar verið eytt í hina vel settari.

Ef einhver heldur annað þá má vísa í dæmi um nýlega uppákomu meðal aldraðra þar sem Reykjavíkurborg lagði samtökunum til framlag með lægri lóðagjöldum en til almennings, sem endaði samt með því að samtökin innheimtu miljóna viðbótargreiðslur frá kaupendum þar sem þau urðu uppvís að því að kunna ekki að reikna, kunnu ekki að semja um framkvæmdina eða kunnu ekki að stjórna framkvæmdunum. Það er nokkuð víst að þeir fátækari í hópi samstakanna hafa varla getað lagt til þessar auka miljónir og reyndar hafa þeir varla verið í hópi þeirra sem skrifuðu undir kaupsamninginn í byrjun.

Þarna var sem sé verið að nota fjármuni okkar Reykvíkinga til að hjálpa hinum betur stæðu í samtökunum að eignast nýja íbúð. Hinir fengu ekkert.

Athygli vekur að hvergi er fjallað um innflytjendur þegar íbúðabyggingar eru á dagskrá. Frá árinu 2012 hefur innflytjendum fjölgað um nærri helming á landinu eða um rúmlega 25 þúsund.

Nokkuð víst er að skýring á hlutfallslega mikilli fjölgun íbúa miðað við fjölgun íbúða, sem áður var nefnd er þar að finna m.a., þetta fólk er ekki í hópi efnaðra íslendinga og heldur ekki í þeim hópum sem flokkaðar hafa verið í áður nefnda hópa sem staðið hafa í byggingarframkvæmdum fyrir félaga sína, alla vega ekki í ríkari hluta þeirra. Þetta fólk þarf líka íbúðir og þegar sú bylgja hefst þá er betra að vera við því búin/n.

Hættum að flokka fólk í húsnæði eftir aldri, stétt, heilsu o.þ.h. Þannig höfum við ekki búið fram að þessu í landinu og það leiðir til ójafnaðar. Hættum að nota nýbyggingar sem stuðning við hópa, það er stuðningur við þá sem eru best settir í hópnum. Hinir verða áfram útundan og án stuðnings og heildar byggingarkostnaðurinn verður meiri. Látum þá byggja sem það kunna og byggja fyrir alla. Félagsleg aðstoð er nauðsyn, en hana á að vinna af öðrum en byggingaraðilum, þeir kunna ekki á slíkt.