Landbúnaður, nýr kafli í byggingarverðskrá Hannarrs

Um áramótin bætist nýr kafli við byggingarverðskrá Hannarrs sem ber heitið LandbúnaðurÍ upphafi nær kaflinn til ræktunar lands og girðinga og inniheldur einingarverð þeirra þátta, ásamt lýsingu á forsendum þeirra.  Byggt er á upplýsingum frá Bændasamtökum Íslands og er uppsetningin unnin í samvinnu við þau. 

NÝJUNG Í BYGG-KERFINU

Nú getur þú afritað kostnaðaráætlanir í BYGG-kerfinu og flutt þær á milli verka.  Þetta sparar vinnu þegar verið er að vinna með eins, eða svipuð verk og eins þegar skipta þarf upp áætlunum í verkhluta.

Þá geta notendur nú útbúið sniðmát að áætlunum sem þeir geta endurnýtt að vild.

Úr lista áætlana, sem er listi yfir öll verk notanda í kerfinu, er hægt að velja hvaða verk notandinn vill afrita og nota sem grunn að nýrri áætlun.

 

 

HVAÐ GETUR GERST EF VIÐHALDINU ER EKKI SINNT

baejarhals-1-myndHér sjáum við dæmi um 15 ára gamalt ónýtt hús.  Veðurkápan virðist ekki hafa haldið vatni samkvæmt lýsingunni og öryggisdrenering ekki virkað, þannig að einangrun og trégrind útveggja mettaðist af raka og síðan myglaði allt saman.
Starfsfólkið var flutt úr húsinu og er það nú autt og hefur verið dæmt ónýtt.

Giska má á að þetta hús (Vesturhúsið) sé um 9000 m2 brúttó (Allt húsið er 17168 m2). Samkvæmt okkar tölum er byggingarkostnaður 9000 m2 húss um 2,6 miljarða kr. í dag.
Búið er að sögn eiganda (leigjanda) að kosta til 570 miljónum króna m/vsk til að komast að þeirri niðurstöðu að húsið sé ónýtt og fyrir liggi að fjarlægja það.
Niðurstaðan í þessu máli er að í stað þess að vera með 15 ára gamalt hús í góðu standi þar sem búið sé að kosta til um 25 miljónum króna í viðhald þess á 15 árum þá situr eigandinn uppi með ónýtt hús og er búinn að borga 570 miljónir króna til að fá að vita það. Og hann á eftir að leggja fram hundruðir miljóna króna í viðbót til að losna við ónýtt húsið.

Þetta er nefnt hér til að leggja áherslu á hversu gríðarlegir hagsmunir eru undir og brýnt að vel sé staðið að viðhaldsmálum fasteigna og hvað það getur kostað mikið ef viðhaldinu er ekki sinnt. 

Því er hins vegar ekki haldið fram hér að það hafi verið eina ástæða þess sem eigandi ofangreinds húss lenti í og ber að hafa samúð með honum vegna tjónsins.

 

Fyrsta skrefið – ástandsskoðun

Allir húseigendur ættu að velta því fyrir sér hvernig koma megi í veg fyrir tjón af þessu tagi áður en það er komið á það stig sem hér er lýst, það er vissulega óvenju slæmt.
Í Viðhaldskerfi fasteigna er fjallað um ástandsskoðun fasteigna og er æi því m.a. að finna Gátlistarlista vegna ástandsskoðana, ásamt öðru sem tilheyrir slíku kerfi.  Einn af þessum gátlistum fjallar um utanhússviðhald.  Með hjálp hans er m.a. tekin afstaða til þess hvort endurnýja þurfi þakklæðningu, utanhússklæðningu, glugga, vatnsbretti, áfellur, hurðir o.fl. og framkvæma annað sem þarf til að halda við húsinu að utan og koma í veg fyrir tjón á því.
Slík skoðun þarf að fara fram reglulega og þá dugir oft ekki yfirlitsskoðun.  Eigendur þurfa að geta treyst því að skoðunin leiði í ljós öll atriði sem þarf að takast á við til að halda húsinu í lagi.  Ef ekki þá er skoðunin lítils virði og gefur eigandanum falskt öryggi um að húsið sé í lagi og verði það áfram.

Vísbendingar eru uppi um að veðurkápa útveggja hússins sem hér er tekið sem dæmi, hafi frá upphafi ekki verið í lagi.  Spurningin er þá um það hvort um var að kenna hönnun hennar eða mistökum við byggingu hússins.
Hönnunarstjóri og hönnuðir, hver á sínu sviði, bera ábyrgð á að hönnunin sé í lagi og uppfylli lög og reglugerðir og byggingarstjóri ber ábyrgð á að verkið sé framkvæmt í samræmi við teikningar, lög og reglugerðir.
Þessir aðilar eru með tryggingu sem á að mæta hugsanlegu tjóni sem verður vegna þeirra mistaka.  Upphæðir og gildistími þessara trygginga er hins vegar þannig að þær eru oft á tíðum lítis virði. Þannig er það væntanlega í því dæmi sem hér er nefnt af báðum þessum ástæðum.
Einnig má velta fyrir sér hvort ábyrgðin eigi ekki frekar að vera hjá seljanda og kaupanda að því marki sem hægt er, því tjónið lendir að öllum líkindumum á öðrum hvorum þeirra eða báðum að mestu þegar upp er staðið.
Þá erum við aftur komin að ástandsskoðuninni.

Til að eigandinn geti verið þokkalega viss um að húsið sem hann er að taka við sé í lagi þá þarf hann sjálfur að láta fara fram ástandsskoðun á húsinu á þeim tímapunkti.  Sé um að ræða nýtt hús þá lítur það vafalaust vel út og allt sem sést er að líkindum í lagi að sjá.  Skoðun á nýju húsi beinist því frekar að þeim þáttum sem ekki sjást. 
Slík skoðun hefði átt að leiða í ljós þá galla sem nú hafa komið í ljós á veðurkápu hússins í dæminu hér og þá hefði verið hægt að bregðast við þeim og húsið væri þá trúlega í lagi nú og tjónið ekkert.
Ástandsskoðun á vegum kaupanda við afhendingu húss kemur í veg fyrir mikið af deilum, málaferlum og jafnvel stórtjón ef rétt er að skoðuninni staðið.
Ástadsskoðunin er fyrsta skrefið, en ekki það síðasta.  Skipulega þarf að standa að viðhaldinu og framkvæmd þess á meðan húsið er í notkun, en jafnframt að gæta þess að kosta ekki til viðhaldsins meiru en þarf.  Kostnaður fyrstu 15 árin vegna viðhalds húsa er gjarnan á bilinu 2-4% af nýbyggingarkostnaði hússins í heild (ekki 100%) og á fyrstu 50 árunum um 35% o.s.frv.
Viðhaldskerfi fasteigna er gott hjálpartæki til að stjórna viðhaldsmálunum og ná markmiðum eigenda.  

 

Markmiðin með viðhaldskerfinu

  •    EINFALT AÐ VINNA MEÐ
  •    MIKILL VINNUSPARNAÐUR
  •    RÉTTIR VÐHALDSÞÆTTIR Í ÁÆTLUNINNI
  •    RÉTTAR UPPHÆÐIR Í VIÐHALDSÁÆTLUNINNI
  •    ÁÆTLUNIN SÉ LANGTÍMAVIÐHALDSÁÆTLUN
  •    ÁÆTLUN SÉ FYRIR HVERT ÁR ÁÆTLUNARTÍMANS
  •    AÐ TEKNAR SÉU RÉTTAR VIÐHALDSÁKVARÐANIR
  •    AÐ AUÐVELT SÉ AÐ BREYTA FORSENDUM
  •    FORÐAST VIÐHALDSMISTÖK VIÐ VIÐHALD HÚSSINS
  •    AUÐVELDA VIÐHALDSFRAMKVÆMDIRNAR 
  •    HALDA UTAN UM VIÐHALDSSÖGU HÚSSINS

 

Þróun viðhaldskerfisins

Viðhaldskerfi fasteigna er nýr kafli í öðru stærra tölvukerfi sem heitir BYGG-kerfið og er á netinu. Þið þekkið það kerfi. Það er búið að vera á markaðum í fimm ár og hefur verið í þróun allan tímann og tekið breytingum vegna þróunarinnar og einnig vegna breytinga sem orðið hafa á tölvutækninni á þeim tíma. Þannig mun einnig verða staðið að viðhaldskerfinu.  

Viðhaldskerfið nýtir sér bæði gögn, form og upplýsingar sem eru í BYGG-kerfinu. Þannig nýtir það byggingarverðskána við áætlanagerðina og útboðs- og samningsform og uppgjörsform við viðhaldsframkvæmdirnar sem eru í BYGG-kerfinu.

Sú lýsing sem þið sjáið hér á viðhaldskerfinu og notendaleiðbeiningar kerfisins munu því breytast með tímanum í takt við þessa þróun. Leiðbeiningunum og notendalýsingunum sem nú eru í kerfinu verður viðhaldið í takt við þróunina, þannig að notendur eiga á hverjum tíma að geta flett þar upp á réttum leiðbeiningum og lýsingum.  

Viðhaldskerfið má fá sem viðbót við BYGG-kerfið eða sjálfstætt kerfi.  Þú getur fengið prufuáskrift að BYGG-kerfinu í 30 daga og þá fylgir viðhaldskerfið.

L0KSINS KOMIÐ VIÐHALDSKERFI FYRIR FASTEIGNIR

 

Allir sem eiga fasteign, einir eða með öðrum, standa frammi fyrir því verkefni að halda eigninni við. Þetta þarf að gera skipulega þannig að kostnaður viðhaldsins sé sem minnstur til lengri tíma. Sumt þarf að gera oft og annað sjaldan. Þannig þarf t.d. að mála timburglugga utanhúss á 3-5 ára fresti á meðan málning á steinveggjum á að duga í 10 – 12 ár.

Öll höfum við heyrt um vandamálin vegna myglusvepps, sem stöðugt er að koma upp í húsum vegna ónógs viðhalds. Orsökin er oftast raki sem orðið hefur vegna leka eða vegna ónógrar loftræstingar og sem má auðveldlega koma í veg fyrir með tímanlegu eftirliti og viðhaldi.  

Nú er komið á markaðinn fullkomið viðhaldskerfi þar sem sett er upp langtíma viðhaldsáætlun sem sýnir á einfaldan hátt hvað þarf að gera fyrir eignina á hverju ári til að koma í veg fyrir slík vandamál á meðan eignin er í notkun. Viðhaldskerfi þetta er þáttur í BYGG-kerfinu, sem margir kannast við.

Samtímis langtíma viðhaldsáætluninni verður til nákvæm viðhaldsáætlun fyrir hvert ár, sem eigendur geta notað til að bjóða út viðhaldsverkefni ársins og fylgja viðhaldsframkvæmdunum eftir.  

 

ÁVINNINGURINN ?

  • Einfalt að vinna með. Sjálfvirkt kerfi, þar sem forsendur viðkomandi fasteignar er aðlöguð viðhaldskerfinu í eitt skipti og gildir eftir það allan líftíma byggingarinnar.
  • Mikill vinnusparnaður. Grunnviðhaldsáætlunin er þannig gerð í eitt skipti, sem endist síðan á meðan húsið er í notkun (t.d. 80 ár).
  • Raunhæf viðhaldsáætlun. Áætlunin byggist á stöðluðum módelum sem uppfærðar eru til samræmis fasteign notandans. Með því er tryggt að engu sé gleymt.
  • Réttar upphæðir viðhaldsáætlunar. Viðhaldskerfið sækir einingarverðin í byggingarverðskrá Hannarrs sem er uppfærð á þriggja mánaða fresti og með einni skipun er áætlunin uppfærð til viðhaldstímans.
  • Rétt viðhald bygginga. Viðhaldskerfið gengur út frá stöðluðum líftíma byggingaþátta. Þannig er stuðlað að því að ekki fari fram ótímabært viðhald en jafnframt að viðhaldi sé sinnt tímanlega. Þetta getur komið í veg fyrir stórtjón. Notandi getur breytt þessum líftíma í sinni áætlun.
  • Möguleikar notenda til eigin viðhaldsákvaraðana. Öllum áður nefndum viðhaldsþáttunum, magni, verði og líftíma getur notandinn breytt telji hann ástæðu til þess.
  • Forðar notendum frá tjóni vegna viðhaldsmistaka. Föst regla á viðhaldstillögum og mati á viðhaldsþörf kemur í veg fyrir tjón t.d. af rakaskemmdum og sveppamyndun vegna skorts á eftirliti.
  • Langtímaeftirlit með tíðni og kostnaði viðhalds. Vistun upplýsinga í Húsbókinni í viðhaldskerfinu tryggir notanda vitneskju um fyrri viðhaldsverk, hvað var gert og hvenær, hvaða efni var notað, hver vann verkið og hvernig verktakinn stóð sig o.s.frv.
  • Sparnaður við verksamniga og framkvæmdir. Með tengingu viðhaldskerfisins við BYGG-kerfið fær notandinn aðgang að stöðluðum útboðs- og samningsgögnum vegna viðhaldsverka sinna og gögnum til að fylgja þeim eftir í viðhaldsframkvæmdunum.

NÚ UPPFÆRIRÐU GAMLAR ÁÆTLANIR MEÐ EINNI SKIPUN

Nýjasta breyting BYGG-kerfisins er að nú getur notandinn uppfært kostnaðaráætlanir sínar til verðlags hvers tíma með einni skipun.  Vilji menn eiga gömlu áætlunina þá vista menn hana og uppfæra síðan áætlunina í kerfinu til verðlags dagsins.  Um þennan möguleika hafa nokkrir aðilar spurt og er hann nú til staðar.    Næsta uppfærsla BYGG-kerfisins verður væntanlega stór og felst í að heilum kafla verður bætt við kerfið sem er Viðhaldskafli bygginga.  Þar vinna menn viðhaldsáætlanir bygginga til langs og skamms tíma og halda utan um framkvæmd viðhaldsverkanna með hjálp BYGG-kerfisins.  

KOMUM SKIKKI Á BYGGINGARMÁLIN

Skipulag húsnæðismála á Íslandi, eða skipulagsleysi   VANDINN EYKST VEGNA SKORTS Á STJÓRNUN   Skortur á íbúðum er mikið í umræðunni um þessar mundir og ekki að ástæðulausu. Velta menn fyrir sér íbúðaskortinum og fasteignaverði, sem hækkar nú langt umfram hækkanir á öðru í þjóðfélaginu.mynd-af-fjolda-ibuda-og-fjolgun-ibua

Loforð stjórnmálamanna og sveitastjórnarmanna um að skila íbúum landsins þúsundum íbúða á hagstæðu verði hefur í staðinn skilað auknum skorti á íbúðum og hækkandi verði. Á árinu 2016 var t.d. byrjað á byggingu 1133 íbúða á landinu, sem er um helmingur þess sem þarf í venjulegu árferði. Vandinn vex því enn í stað þess að minnka.

Fyrir ári kynnti Hannarr ehf þá niðurstöðu að á þeim tíma vantaði 4.000 íbúðir á landinu. Mat fyrirtækisins var að þörfin fyrir nýjar íbúðir á landinu væri rúmlega 2000 íbúðir á ári (2300). Mat Hannarrs nú er því að skorturinn sé komin yfir 5.000 íbúðir

Einnig er það mat Hannarrs ehf. að fullreynt sé að sveitafélög landsins ráði við þetta verkefni og að koma þurfi á yfirstjórn þess sem skilar sér í framtíðarlausn íbúðarbygginga. Fimm þéttbýliskjarnar eru t.d á höfuðborgarsvæðinu þar sem skorturinn er mestur og virðast þau ekki hafa neitt heildarskipulag á lóðarframboði, hvað þá að því sé stjórnað út frá heildarþörfum íbúanna.   EKKI FLÓKIÐ AÐ LEYSA SKORTINN   Verkefnið sem er að stjórna því að hæfilegt framboð sé af lóðum af mismunandi gerðum á hverjum tíma, sem mæti kröfum markaðarins um stærð íbúða og verð þeirra er ekki flókið. Grunnupplýsingarnar liggja fyrir til langs tíma og einnig upplýsingar um það sem hefur áhrif á þörfina til skemmri tíma.

Stærsta sveitafélag landsins, Reykjavík, hefur undanfarin ár kynnt áform um að fjölga íbúðum í byggingu í borginni til að leysa þann skort sem er þar á íbúðum. Þetta hefur ekki orðið raunin, í staðinn hefur skorturinn vaxið ár frá ári. Aðalástæðan er skortur á lóðum á þeim kjörum sem markaðurinn ræður við.

Vegna þessa fer íbúðarverð á svæðinu hækkandi eins og lögmál markaðarins kennir.   Það virðist ekki vera flókið að takast á við þetta verkefni sem er að:   1. Viðurkenna hver þörfin sé á nýjum íbúðum 2. Greina hæfilega stærð og verð nýrra íbúða 3. Leggja til lóðir sem passa við þessa þörf   Fyrsti þátturinn er títt í umræðunni þ.e. skorturinn á nýjum íbúðum. Þeir sem taka þátt í þeirri umræðu eru sammála um skortinn, þó að nefndur sé mimunandi fjöldi íbúða í þeirri umræðu. Vitað er að þörfin á nýjum íbúðum á landinu er meira en 2000 íbúðir á ári og uppsafnaður vandi er yfir 5000 íbúðir. Á árinu 2016 var byrjað á byggingu helmingi af ársþörfinni og enn færri í sex af sjö árum þar á undan.   HVAÐ VERÐUR UM UNGA FÓLKIÐ OKKAR ?   Þegar við höfum hrakið unga fólkið okkar úr landi, með því stjórnleysi í húsnæðismálum sem hér er lýst, þá skulum við ekki reikna með að nema hluti þess komi til baka. Á nokkrum árum fækkar þannig unga vel menntaða fólkinu okkar á meðan þjóðin eldist. Hver á þá að halda þjóðfélaginu uppi ?   BYGGJUM 30% ÓDÝRARI ÍBÚÐIR   Það sést vel að byggingarkostnaður og verð fasteigna fara illa saman. Þar kemur auðvitað margt til og er lóðarkostnaður og lóðaframboð stór þáttur í þeirri þróun. Þegar lítið framboð er af lóðum er lítið byggt og þá hækkar eftirspurnin verð fasteigna eins og nú gerist. Þegar þar við bætist að höfuðáherslan er lögð á dýrar lóðir, sem er afleiðing þéttingar byggðar, þá hækkar verðið enn frekar.

Lausleg skoðun á söluverði fasteigna á mismunandi stöðum í Reykjavík sýnir að þar sem þétting byggðar stendur aðallega yfir, er fasteignaverðið 40-50% hærra en t.d. í Úlfarsárdal (úthverfi), og er jafnvel 90-100% hærra eins og við Laugaveg. Sé gengið út frá að byggingarkostnaðurinn sjálfur sé svipaður á þessum stöðum þá er niðurstaðan að lóðarkostnaðurinn sé um 13% af verði fjölbýlishúss í úthverfi, um 38% á þéttingarsvæðum í Reykjavík og um 55% við Laugaveginn.   Söluverð íbúða og lóðarkostnaður                                  Úthverfi         Þéttingarstaðir    Laugavegur

Söluverð kr/m2       390 kr/m2      550 kr/m2           750 kr/m2 Lóðarkostnaður        51 kr/m2      211 kr/m2           411 kr/m2 Lóð hlutf. af söluv.   13%               38%                     55%   Hefði Reykjavíkurborg þannig úthlutað lóðum fyrir 4.000 íbúðir, 75 m2 að stærð í Úlfarsárdal hefði það sparað kaupendum þeirra 48 miljarða króna í heild og borgin haft um leið tekjur af þeim upp á 15,3 miljarða kr. Hver íbúð hefði kostað um 30 miljónir kr. á verðlagi nú, sem hefði vafalaust lækkað enn frekar við mikið framboð íbúða.   SPARAÐUR UM 10 MILJÓNIR KR. Á ÍBÚÐ   Á framangreindum tölum sést að það er um 30% ódýrara að kaupa íbúð í úthverfi höfuðborgarsvæðisins en á þéttingarsvæðunum. Það er meira 10 miljónir kr. miðað 75 m2 íbúð (nettó). Þetta er ríflega sú upphæð sem rætt er um að ungt fólk þurfi til að festa sér íbúð.   Er ekki kominn tími til að fara að stjórna þessum málaflokki.

ÓDÝRARI BYGGINGAR – ERU ÞÆR TIL ?

Þetta er það málefni sem IÐAN fræðslusetur leitar svari við á byggingardegi sínum 4. nóvember nk.  Þessari spurningu hafa húsbyggjendur spurt frá því að ég fór að fylgjast með byggingarmálefnum og örugglega frá því að menn fóru yfirleitt að byggja sér hús til að búa í. Þannig mun það verða áfram sem er gott. Þannig skapast stöðugt aðhald að þeim sem byggja og selja byggingar og hvetur þá til að leita hagkvæmra lausna sér og sínum viðskiptavinum til hagsbóta. Hér verður fjallað um hvort og þá hvernig væri hægt að ná árangri á þessu sviði í dag.   SAMANBURÐUR Á BYGGINGARKOSTNAÐI Á ÍSLANDI OG Í SVÍÞJÓÐ mynd-af-byggahus-se Hér er farin sú leið að bera saman byggingar-kostnað og viðbótarkostnað húsbyggjenda í Svíþjóð annars vegar og á Íslandi hins vegar. Upplýsingarnar frá Svíþjóð eru af heimasíðu samtakanna Byggahus.se, sem er neytendasíða fyrir þá sem standa í byggingum og viðhaldi húsa. Meira en 250 þúsund manns fylgjast með síðu samtakanna vikulega. Borinn er saman kostnaður við að byggja 150 m2 einbýlishús í þessum löndum. Kostnaðurinn í Svíþjóð er meðaltalskostnaður margra húsa frá stærri borgum og minni stöðum. Þar sem verðmunur er mikill er gefið upp hæsta og lægsta verð innan sviga. Tölur frá Íslandi byggjast á rauntölum um verktakakostnað og á rauntölum um viðbótarkostnað frá viðkomandi aðila og miðast í flestum tilvikum við Úlfarsárdal í Reykjavík. Fjármagnskostnaður miðast við uppgefinn vaxtakostnað íslensks banka. Byggingarkostnað má flokka sem verktakakostnað og viðbótarkostnað og er viðbótarkostnaðurinn gjöld sem húsbyggjandinn þarf að greiða öðrum en verktakanum sem vinnur við bygginguna. Um er að ræða greiðslur til vidotarkostnadur-i-svithjodsveitastjórnar vegna gatnaframkvæmda ofl., til veitna vegna tengigjalda, til eftirlitsaðila, banka ofl. Það sem vekur fyrst athygli við samanburðinn er að byggingarkostnaður (verktaka-kostnaður) virðist vera svipaður í Svíþjóð og á Íslandi á meðan viðbótarkostnaðuinn er u.þ.b.fjórfalt hærri á Íslandi. Augunum verður því beint að þessum þætti hér og leitað skýringa á því. Ef viðbótarkostnaðurinn væri sá sami á Íslandi og í Svíþjóð þá væri byggingarkostnaðurinn 16-30% lægri hér, samkvæmt þessum samanburði. Í hverju liggur munurinn ? Tveir liðir skera sig greinilega úr en það er annars vegar fjármagnskostnaðurinn og hins vegar lóðagjaldið. Fjármagnskostnaður er um 5,4 miljónir á Íslandi ef byggingartíminn er 1,5 ár á meðan hann er 0,6 miljónir kr. í Svíþjóð, en þar er byggingartíminn 9 mánuðir. Þarna munar 3,9 miljónum króna. Lóðagjald er 11,8 miljónir kr. á Íslandi og er þá miðað við Úlfarsárdal, á meðan það er 0,6 miljónir kr. í Svíþjóð og er munurinn þar 11,2 miljónir kr. Samtals munar á þessum tveimur liðum um 15 miljónum króna sem er u.þ.b. 22% af byggingarkostnaði þessa húss.   FYRRA SVARIÐ VIÐ SPURNINGUNNI ER ÞVÍ: Ódýrari byggingar verða tæplega til á Íslandi á meðan bankar og sveitafélög skattleggja húsbyggjendur á þann hátt sem hér er lýst og það munu þeir gera á meðan þeir komast upp með það trúi ég.   HVAÐ ERU ÞETTA MIKLIR PENINGAR OG HVERT FARA ÞEIR  Í áætlunum sveitafélaga á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2015 má fullgerdar-ibudir-a-hofudborgarsvaedinulesa um upp-byggingaráform þeirra upp á ca. 1800 íbúðir á ári næstu árin, sem virðist vera raunhæft miðað við þær forsendur sem gengið var út frá við gerð áætlunarinnar. Til skemmri tíma er þó um verulegt vanmat að ræða eins og fram hefur komið í umræðunni að undanförnu, vegna uppsafnaðrar þarfar á húsnæði nú. Ef við göngum út frá því að meðalíbúðin kosti 30 miljónir kr. í byggingu á Íslandi þá kosta 1800 íbúðir 54 miljarða kr. Ef húsbyggjendur gætu sparað sér 16-30% af þeirri upphæð og byggt fleiri íbúðir fyrir mismuninn þá mætti byggja 2143 – 2571 íbúð í stað þessara 1800. Ekki veitir okkur af. Meðaltal lóðakostnaðar allra íbúðabygginga í Reykjavík myndi væntanlega sýna verulega hærri upphæðir en hér eru nefndar, þar sem hér er miðað við Úlfarsárdal, en þær tölur liggja ekki fyrir. Ekki er hér verið að leita að nákvæmum tölum. Til að nálgast þær þyrfti að leggja í verulega meiri vinnu en hér var gert. Niðurstaðan yrði væntanlega eftir sem áður sú að báðir liðirnir sem hér eru nefndir eru miklu hærra verðlagðir á Íslandi en í Svíþjóð og að munurinn sé enn meiri en hér kemur fram.   FYRSTA MARKMIÐINU UM ÓDÝRARI BYGGINGAR ER ÞEGAR NÁÐ  Árið 2010 tóku gildi Mannvirkjalög og tveimur árum síðar byggingarreglugerð sem byggði á þeim. Við skoðun á þessum lögum og reglugerð komu í ljós þættir í þeim sem höfðu veruleg áhrif á byggingarkostnað en skiluðu engum, litlum eða umdeildum ávinningi. Nefna má auknar kröfur um einangrun sem dæmi. Til að mæta þeim kröfum hefði þurft að stækka brúttóstærðir bygginga marktækt til að fá sama íbúðarrými og áður. Kostnaður vegna þessa var meiri en sparnaður í húshitun hefði nokkurn tíma getað orðið. Fjórar atrennur voru gerðar að þessum lögum og reglugerð til að ná fram sparnaði og sú síðasta var gerð fyrr á þessu ári. Þessar breytingar skiluðu sér í 10-20% sparnaði á byggingarkostnaði.   NÆSTU TVÖ MARKMIÐIN ERU FRAMUNDAN Að ná fyrsta markmiðinu tók 4-6 ár, en að því verður örugglega búið í næstu áratugi. Sparnaðurinn fyrir þjóðfélagið verður væntanlega mældur í tugum ef ekki hundruðum miljarða kr. þegar upp verður staðið. Sparnaður húsbyggjenda við næstu tvö markmiðin sem hér eru kynnt, þ.e. fjármagnskostnaðinn og lóðagjöldin, verða einnig mæld þegar þar að kemur í tugum eða hundruðum miljarða kr. ef markmiðin nást. Sparnaðurinn mun síðan halda áfram að skila sér til þeirra sem munu kaupa þessar byggingar, þar sem þeir munu ekki þurfa eins há lán til kaupanna, sem sparar þeim fjármagnskostnað á meðan greitt er af lánunum.   MARKMIÐ NR. 2 – lækkun fjármagnskostnaðar.     Einu sinni var fjármagnskostnaður lágur á Íslandi, hugsið ykkur, en það er mjög langt síðan, eða meira en 30 ár. Þá fundu íslenskir fjármálasérfræðingar landsins upp verðtrygginguna og síðan hefur fjármagnskostnaður verið hár hér á landi, bæði verðtryggður og óverðtryggður. Og ekki bara hár heldur himinhár þannig að í dag greiða íbúðaeigendur á Íslandi 7,4% vexti + á meðan t.d. íbúðarbyggjandi í Svíþjóð greiðir um 2% vexti. Miðað við 1,5 ár í byggingartíma á Íslandi samsvarar þessi munur u.þ.b. 6% af byggingarkostnaði.   MARKMIÐIÐ NR. 3 – lækkun lóðarkostnaðar.          Einu sinni var lóðakostnaður líka lágur á Íslandi og það er ekki eins langt síðan, eða á bilinu 10-15 ár. Þá létu sveitafélögin sér nægja að láta húsbyggjendur greiða svo kallað gatnagerðargjald, sem átti að duga fyrir gatnaframkvæmdum og lögnum í götum, vegna byggingarinnar. Svo datt sveitarstjórnarmönnum það snjallræði í hug á þenslutímanum upp úr aldamótunum að hugsanlega væri hægt að hafa meira upp úr þessum viðskiptum. Umsækjendum var boðið að bjóða í lóðir sem þeir gerðu og 2-3 faldaði það tekjur sveitafélaga af lóðasölunni. Reyndar var þetta ekki lóðasala því lóðirnar voru eftir sem áður í eigu sveitafélaganna. Eftir þenslutímann lækkuðu þessi gjöld ekki aftur heldur héldust þau óbreytt. Þetta varð m.a. til þess að mjög dró úr byggingu íbúða og stóð það yfir í 5-6 ár þ.e. 2009 til 2015. Nú hefur veislan hafist að nýju og eru lóðir farnar að seljast og lóðagjöldin að hækka. Spurningin er hversu lengi stendur veislan í þetta skiptið. Í áður nefndum samanburði við Svíþjóð kom fram að gatnagerðargjald þar væri á bilinu 30-400 þúsund SEK fyrir venjulegt einbýlishús eða rúmar 5,3 miljónir kr. íslenskar þar sem það er hæst sem er í stórborgum Svíþjóðar. Í Reykjavík er hliðstætt gatnagerðargjald 6,8 miljónir kr. og lóðagjald samtals 11,8 miljónir kr. Reykvíkingur sem byggir sé hús upp í Úlfarsárdal greiðir þannig meira en helmingi hærra gjald fyrir lóðina sína en svíinn greiðir þar sem lóðagjöldin eru hæst í Svíþjóð. Meðalgjaldið samkvæmt yfirliti Byggahus.se er hins vegar ekki nema 45 þús SEK. eða um 600 þúsund kr. íslenskar.   Íslendingurinn er þannig að greiða um 17% af byggingarkostnaði við byggingu 150 m2 einbýlishúss í lóðagjöld á meðan svíinn greiðir á bilinu 1-8%. Mismunurinn er á bilinu 9-16% af byggingarkostnaði svona húss.       SEINNA SVARIÐ VIÐ SPURNINGUNNI ER ÞVÍ:  

Ódýrari byggingar – þær gætu orðið til – og verið 16-30% ódýrari en þær eru nú.

  Spurningin er bara hvort þeir sem hafa möguleikana séu tilbúnir að gera þær breytingar sem þarf til að ná markmiðum nr. 2 og 3. Það voru þeir vissulega tilbúnir að gera þegar barist var fyrir markmiði nr. 1. sem hafðist.     VIÐBÓTAR BYGGINGARKOSTNAÐUR Á ÍSLANDI OG HEILDARKOSTNAÐUR      vidotarkostnadur-a-islandi