Getum við eitthvað lært af Svíum við að takast á við húsnæðisskortinn ?

9. september 2018 er kosið til þings í Svíþjóð. Spurt hefur verið vegna kosninganna, um stefnu og áherslur þeirra átta stjórnmálaflokka í húsnæðismálum, sem eru í framboði tl þings .

Allir stjórnmálaflokkarnir voru sammála um að húsnæðisskortur væri í Svíþjóð, eins og hér á landi. Íbúafjöldinn í Svíþjóð vex um u.þ.b. milljón manns á 10 árum og þarf því fullbúnum íbúðum að fjölga um að minnsta kosti 65-70.000 árlega til ársins 2025, líklega meira.
Á Íslandi hefur fjölgun íbúa verið 10,1% á síðustu 10 árum, sem er svipað hlutfallslega og í Svíþjóð. Samsvarandi fjölgun íbúða á Íslandi væri þá 2.210 til 2.380 íbúðir árlega. Bent skal á að þetta passar fullkomlega við þá þörf sem Hannarr ehf hefur kynnt undanfarin ár.

Hver eigi að eiga og hvernig eigi að greiða fyrir öll ný heimili er hins vegar ágreiningur um hjá flokkunum í Svíþjóð og hversu mikið eigandi íbúðar eigi að fá að skuldsetja sig (veðhlutfall). Hér koma afskriftarkröfurnar inn á myndina, sem er einnig ágreiningur um milli flokkanna.

Sagt er að hluta af húsnæðisskortinum megi leysa með auknum hreyfanleika, þ.e. að aldraðir losi sig við sín hús sem aðrir sem þurfa geti þá keypt þau. Til þess að aldraðir vilji selja sín stóru hús og fara í búsetuúrræði fyrir aldraða (sem vantar í Svíþjóð eins og á Íslandi), er nauðsynlegt að viðkomandi hafi efni á því. Skattkerfið hefur hins vegar áhrif á það, þ.e. reglur um skattlagningu á hagnað við sölu húsnæðis dregur úr möguleikanum á því.
Ungt fólk á almennt erfitt með að komast inn á húsnæðismarkaðinn í Svíþjóð eins og hér og hafa stjórnmálaflokkarnir sænsku mismunandi tillögur um það hvernig eigi að hjálpa ungu fólki að kaupa sitt fyrsta heimili.

Önnur atriði sem húsnæðisstefna fjallar um er framboð iðnaðarmanna og kostnaður vegna þeirra og byggingarefnis. Einnig hvernig litið er á samkeppni á byggingarmarkaði erlendis frá.  Í Svíþjóð er dýrt að byggja eins og er nú á Íslandi ?

Til að draga fram afstöðu stjónmálaflokkanna sænsku á málefninu, þá voru þeir beðnir um að upplýsa um skoðanir sínar og tillögur varðandi eftirfarandi atriði:

  • Húsnæðisskortinn
  • Hvernig eigi að auðvelda þeim sem það vilja að byggja sér hús
  • Auka lóðaframboðið
  • Að örva til bygginga fleiri íbúða
  • Minnka kröfur byggingarlaga og reglugerða
  • Vaxtabætur
  • Og fl.

Það má lesa ýmsar áhugaverðar upplýsingar úr svörunum.  Um stöðu húsnæðismála Svía og hugmyndir flokkanna um hvað skuli gera í málaflokknum næstu árin.  Margt af því sem fram kom höfum við séð í umræðunni hér á landi undanfarið, enda glímum við hér við húsnæðisskort eins og Svíarnir.

 

Séu þrjú atriðin nefnd sem flestir flokkarnir nefndu þörfina á að laga voru þau:

  1. Einfalda skipulags og byggingarreglugerðir (nefnt ca. 15 sinnum)
  2. Endurskoða fjármögnun á bygginga íbúðarhúsa, húsnæðisstyrki og húsnæðissparnað (nefnt ca. 7 sinnum)
  3. Draga úr vaxtafrádrætti vegna íbúðarhúsa og lækka skatta á móti (nefnt ca. 7 sinnum)

Um þessi atriði virðist vera ágæt samstaða hjá flokkunum og ætli megi því ekki gera ráð fyrir að á þeim verði tekið á næstunni. Hér á eftir er samantekt á öllum þeim atriðum sem flokkarnir nefndu og getur verið fróðlegt að fara yfir þau. Þarna gætu leynst gullkorn sem við gætum nýtt okkur, eða hvað ?

 

Helstu svörin voru eftirfarandi í mjög styttu máli og flokkuð í þrjá flokka:
Það sem oftast var nefnt er fyrst í hverjum flokki.

 

Skipulag, lög og reglugerðir

  • Að einfalda og skipulags- og byggingarreglugerðir, svo sem um hljóðkröfur, kröfur um aðgengi, landvernd, hönnun og fyrirkomulag umsagna um byggingar. IIIII IIIII IIIII
  • Að einfalda og hraða skipulagsferlinu. III
  • Að samræma byggingarreglugerðir á norðurlöndunum. II
  • Auka fjölda týpuviðurkenndra húsa til að draga úr fjölda úttekta. II
  • Koma á einni yfirstjórn á byggingarmálefnum á landsvísu, sem tryggi hæfilegt framboð lóða og framboði mismunandi húsnæðis á hverjum tíma.
  • Auka möguleikann á að leigja út hluta íbúðarhúsnæðis án kröfu um byggingarleyfi vegna breytinga þess vegna.
  • Með því að stuðla að samkeppni á byggingarmarkaðnum frá öðrum löndum.

 

Fjárhagslegar aðgerðir

  • Endurskoða fjármögnun bygginga svo sem húsnæðisstyrki, byggingarsparnað, húsnæðislán, dreifbýlisstyrki styrki við ódýrt húsnæði og leigumálefni. IIIII II
  • Draga úr vaxtafrádrætti vegna húsnæðis og endurskoða skatta samtímis til lækkunar, þannig að lækkunin gangi til heimilanna á annan hátt. IIIII II
  • Auka stuðning við sjálfbært og ódýrt húsnæði. IIII
  • Auka hreyfanleika á markaðnum með lækkun skatta við flutning og frestun á greiðslum þeirra (af söluhagnaði). III
  • Taka upp stuðning við sveitafélög vegna viðhalds og endurnýjunar húsa.
  • Með því að stuðla að auknu framboði staðlaðra og fjöldaframleiddra húsa.
  • Bæta lánamöguleika smærri byggingarfélaga til að auka samkeppni á byggingarmarkaði.
  • Stofna byggingarfélag í eigu ríkisins til bygginga á ódýrum íbúðum.
  • Auka stuðning við byggingu fyrir aldraða.
  • Auka stuðning við byggingu fyrir nema.
  • Með lánaábyrgðum að norskri fyrirmynd.
  • Auðvelda útleigu á húsnæði með hækkun á skattfrjálsri útleigu.

 

Aðgerðir sveitafélaga

  • Sveitafélög birti og hafi upplýsingar stöðugt aðgengilegar á vefnum um lóðaframboð og áætlað framtíðar lóðaframboð. III
  • Auk framboð lóða með betra skipulagi á landnotkun svo sem með þéttingu byggðar við hærri hús og koma í veg fyrir að landi sé haldið óbyggðu þar sem þörf er á því til húsbygginga.

Stafræn tækni við byggingarframkvæmdir

Ef stafræn tækni á að skila árangri í byggingariðnaði verðum við að viðurkenna hæfileika hvers annars og vinna enn frekar saman.
Er þetta atriðið sem á að leggja áherslu á ? “, Spyr framkvæmdastjóri „Molio – Byggeriets Videncenter“ Jørn Vibe Andreasen, í grein sem hann nefnir Nú skal safna gullinu (þýðing).

Nýlega heyrðum við um sjálfkeyrandi bíl sem lenti í minniháttar slysi. Í kjölfarið fór af stað umræða um að það hefði ekki gerst ef aðrir bílar í óhappinu hefðu einnig verið sjálfkeyrandi. Við getum treyst því að það sé rétt og punkturinn er sá að þar sem stafrænar aðgerðir taka yfir þar aukum við fyrirsjáanleikann og lágmörkum áhættuna.

Og hver vill það ekki við byggingarframkvæmdir ?

Byggingarbransinn er þó hikandi við að taka skrefið út í stafrænu aðferðirnar. Það gengur alla vega hraðar í öðrum atvinnugreinum – vísa má til dæmis til þeirra viðskiptamódela og áætlana sem hafa fyrir löngu verin tekið í notkun á fjölmiðla- og afþreyingarsviðinu.

 

Hver er áhersla stjórnandans ?

Stafræna ferlið er tilbúið til að sigra og breyta byggingarbransanum. Ná má miklum ávinningi með því ferli i byggingargeiranum, það er viðurkennt og greinin er sammála um það. Í raun er það algerlega klárt í huga stafrænna áhugamanna, að sá sem ekki tileinkar sér tæknina nógu fljótt, verður fljótlega einmana á sviðinu. Hér er óþolinmæðin frábær bót á vel þekktum Akillesarhæl greinarinnar – lítillar framleiðni, óhagkvæmni og flókinni samkeppnisstöðu – með stafrænum aðferðum sem meðali.

Spurningin er hvort það sé nauðsynlegt að nota stafrænar lausnir við stjórnunina – eða hvort arðsemi, tekjur og samkeppni muni halda áfram að tefja fyrir því að taka upp stafrænar aðferðir sem mikilvægar stjórnunaraðferðir. Þar er stór munur á.

 

Betri og þjálli samvinna

Við erum komin yfir það skref að ganga í augu einhverra með flottum stafrænum líkönum. Nú hugsa sífellt fleiri í greininni í lausnum sem taka má upp og sem virka.
Áhersla er lögð á þjónustu sem styður áætlanagerð þvert á verðmætakeðjuna og sem krefst vilja og skilnings á samvinnu framkvæmdaraðila, arkitekta, stjórnenda og að lokum notenda og faglegra rekstraraðila.

Þetta kom fram í rannsókn sem gerð var meðal toppstjórnenda byggingargeirans, þar sem toppstjórnendur mátu stöðu og möguleika greinarinnar hér og nú og í framtíðinni. Þeir voru ekki allir sammála, en þeir voru sammála um að stafræn þróun geti ekki byggst á þeirri einu ákvörðun að verða stafræn. Þess í stað byggist hún á því að velja saman réttu samstarfsaðilana, að byggja upp félagsskap, sem styður stafrænu markmiðin og – ekki síst – að skapa menningu í fyrirtækjunum sem hvetur starfsmennirnir til að leita að nýjum lausnum í hinum stafrænu verkfærum.

Og það er líka skilningur á að allir í byggingariðnaðinum ættu að líta út fyrir eigin starfsemi til að stafrænar aðferðir nái árangri. Stafræn þróun gengur engan veginn upp ef ekki er skilningur á betri og sveigjanlegri samvinnu milli allra leikmanna í greininni – lárétt og lóðrétt. Við ættum því að sjá arkitektinn og verktakann tala meira saman og viðurkenna hæfileika hvors annars. Það er forsenda þess að byggingarferlið verði sjálfkeyrandi og Jorn segir “Það verður engin stafræn þróun, án þess að það sé einhver þróun í aðferðum. Annars fáum við ekki þann ávinning sem við þurfum.”

 

Hindranir stoppa ekki þróunina

Það er auðvelt að tala um nauðsyn stafrænnar þróunar við framkvæmdir, en það er einnig ljóst að enn eru miklar hindranir bæði efnahagslegar, menningarlegar og hvað varðar þekkingu og hæfni. Það stöðvar þó ekki þróunina, sem mun einnig koma til okkar utan frá.

Á hinn bóginn er nauðsynlegt að öðlast betri skilning á sameiginlegum markmiðum þvert yfir verðmætiskeðju byggingarbransans. Það er ekki alveg óhugsandi að gera þurfi ráð fyrir að sérhver þáttur í virðiskerðjunni sjái sig sjálfan sem mikilvægastan í því að skilgreina vettvanginn, sem allir aðrir þurfa að leika á. Það verður því að tala opinskátt og heiðarlega um það. Eins og einn toppstjórnandinn sagði: “Á slæmum degi er það líka spurning um að eiga vettvanginn og eiga ferlið. Sá sem á ferlið er nálægt viðskiptavininum og sá sem er nærri viðskiptavinurinn er nálægt peningunum.”

Við skulum bara viðurkenna að gullið (ávinningurinn) er til staðar og að það eru spennandi og áhugaverðir tímar framundan í byggingarbransanum á næstu árum, og vonandi að byggingariðnaðurinn nái að vinna saman að því að safna gullinu.

 

Myndir og myndbönd send úr síma inn í BYGG-kerfið

Það er þægilegt að geta tekið myndir og myndbönd á staðnum við framkvæmdir og sent þær beint inn í BYGG-kerfið.  Þetta geta notendur BYGG-kerfisins gert nú.

Þú nærð þér í app sem Hannarr ehf hefur látið hanna í þeim tilgangi, hleður því inn í símann þinn og getur þar með tekið myndir á símann og myndbönd og hlaðið þeim inn í það verk í BYGG-kerfinu sem þú ert að vinna með.  Í byrjun er þetta fyrir notendur Android síma en verður fljótlega einnig fyrir iphone síma.

Enn ein nýjungin í Viðhaldskerfi fasteigna

Á heimasíðu Hannarrs má nú skoða video yfir helstu þætti Viðhaldskerfisins á sama hátt og fyrir BYGG-kerfið. Þetta geta notendur nýtt sér til að læra á kerfið eða haft til hliðsjónar þegar þeir nota kerfið, sem er sérstaklega gagnlegt í byrjun notkunar. Videoin eru neðan við nafnið Viðhaldskerfið á miðri heimasíðunni.

Von er á fleiri nýjungum á næstunni bæði í Viðhaldskerfinu og í BYGG-kerfinu og verður sagt frá þeim þegar þær hafa tekið gildi.

Ánægjulegt hvað áskrifendur BYGG-kerfisins nota kerfið mikið

Athugun á notkun BYGG-kerfisins sýnir að 12-15% áskrfenda kerfisins nota það á hverjum degi, það er auðvitað misjaft eftir notnendum en þetta er meðaltal allra. Við hjá Hannarr ehf. erum auðvitað mjög ánægð með þessa miklu notkun kerfisins, sem þýðir að áskrifendur sjá sér hag í notkun þess. Frá því að BYGG-kerfið var tekið í notkun hafa rúmlega 3100 verk verið unnin í því.  

Lóðarverðið hækkar enn langt umfram annað

Fyrir nokkrum dögum voru opnuð tilboð í lóðir í Úlfarsárdal í Reykjavík og má lesa niðurstöðu þeirra á vef Reykjavíkurborgar.
Það sem vekur athygli við þetta útboð er hversu há tilboð voru samþykkt í þessar lóðir. Umframhækkanir virðast vera á bilinu 33 – 45% í samanburði við verð framreiknað með byggingarvísitölu frá árinu 2014. Hlutfall lóðarverðs í byggingarkostnaði hækkar við þetta um 3,6 prósentustig í fjölbýlishúsum og um 5,9 prósentustig í einbýli.

Þetta vekur auðvitað sérstaka athygli þegar höfð er í huga umræðan um dýrt húsnæði og þá auðvitað um leið á því að borgin telji ástæðu til að stuðla að enn hærra verði íbúðarhúsnæðis en aðrir í byggingarbransanum.

Hannarr ehf birtir kostnaðartölur bygginga reglulega og miðar þar við lóðarverð í Úlfarsárdal (úthverfi Reykjavíkur). Vegna þessara lóðahækkana mun áætlað verð fjölbýlishúsa hækka um 4,2% og einbýlishúsa um 7,6% við næstu útgáfu þessara talna.

Lóðakostnaður fjölbýlishúsa er með þessu orðinn 16,3% af byggingarkostnaði og einbýlishúsa 22,9%.

Nýjir möguleikar í Viðhaldskerfinu

Nú geta notendur skipt upp viðhaldsáætlun hússins að vild. Þeir geta t.d. gert sérstaka viðhaldsáætlun ársins fyrir viðhald þaksins, sérstaka fyrir útveggina að utan, sérstaka fyrir gluggana o.s.frv. Hver þessara áætlana er þá unnin sjálfstætt og vistast þannig og er aðgengileg til síðari upplýsinga um viðhald viðkomandi verkhluta.

Gott skref í þróun BYGG-kerfisins og Viðhaldskerfisins

Búið er að bæta inn vali á að vinna eingöngu með verkþætti þess verks sem verið er að vinna með hverju sinni, eða með verkið og byggingarverðskrána samtímis, eins og verið hefur.  Þetta auðveldar notendanum bæði yfirsýn yfir verkið og auðveldar honum að vinna með verkþætti þess, magntölur, texta, verð og verklýsingar.  Hann hefur áfram sömu möguleika á að ná sér í gögn úr verðskránni með því að velja “Verkið og Byggingarlykillinn”.