Viðhaldskerfi fasteigna


 

Viðhaldskerfi fasteigna byggir á sama grunni og BYGG-kerfið, sem er mest notaða fasteignakerfi landsins og á rætur að rekja áratugi aftur í tímann.

Um leið og búið er að færa inn brúttóflöt hússins þá er orðin til viðhaldsáætlun þess til 80 ára, bæði í heild og fyrir hvert ár, miðað við hefðbundið hús af sömu gerð.

Þetta er stöðluð viðhaldsáætlun þar sem verkþættir og magn er síðan er aðlögað að því húsi sem verið er að gera áætlun fyrir og gildir áætlunin eftir það næstu 80 árin, eða á meðan húsinu er ekki breytt.  Það er m.a. vegna tengingar viðhaldskerfisins við byggingarverðskrá Hannarrs.

 

ÁVINNINGURINN

  • Einfalt að vinna með. Sjálfvirk tillaga að viðhaldsáætlun.
  • Mikill vinnusparnaður. Tillagan aðlöguð að húsinu og gildir síðan 80 ár.
  • Með tillögunni aukast líkurnar á að ekkert gleymist.
  • Rétt viðhaldsáætlun. Byggir á reynslutölum um viðhaldþætti, magn þeirra og líftíma og einingarverðum í byggingarverðskrá Hannarrs.
  • Réttur kostnaður á hverjum tíma. Áætlunin má uppfæra hvenær sem er til verðlags þess tíma.
  • Rétt viðhald bygginga. Staðlaður líftími byggingaþátta kemur í veg fyrir ótímabært viðhald, en tryggir jafnframt að viðhaldi sé sinnt eðlilega.
  • Notandinn tekur viðhaldsákvaraðanir. Öllum áður nefndum viðhaldsþáttunum, magni, verði og líftíma getur notandinn breytt telji hann ástæðu til þess.
  • Kemur í veg fyrir tjón vegna viðhaldsmistaka. Föst regla á ástandsskoðun og mati á viðhaldsþörf kemur í veg fyrir tjón vegna skorts á viðhaldi, rakaskemmdum og sveppamyndun.
  • Eftirlit með tíðni og kostnaði viðhalds. Upplýsingar um áður framkvæmt viðhald hússins er vistað í Húsbókinni, hvað var gert og hvenær og hvað það kostaði, hvaða efni var notað, hver vann verkið og hvernig verktakinn stóð sig o.s.frv.
  • Sparnaður við viðhaldsframkvæmdir. Sé notandinn jafnframt með BYGG-kerfið færir hann viðhaldsáætlun sína yfir í það kerfi með einni skipun og stjórnar viðhaldsframkvæmdumum sjálfum í því kerfi.

 

VIÐHALD MEÐ VIÐHALDSKERFINU

Í upphafi þarftu bara að vita brúttóstærð hússins og hvenær það var tekið í notkun. Þessar upplýsingar getur þú t.d. sótt í Borgarvefsjá Reykjavíkurborgar eða fengið þær hjá byggingarfulltrúa þíns sveitarfélags

Ef þú velur síðan að gera staðlaða viðhaldsáætlun þá ertu þar með komin/n með uppkast að viðhaldsáætlun fyrir húsið þitt til næstu 80 áranna, ár fyrir ár.

Þetta er ekki flókið eða hvað ?

Hér er komin góð áætlun sem sýnir hvað þarf að gera hvert ár þessa tímabils og hvað það muni kosta. Þessi áætlun gefur góða mynd af því sem þarf að gera (engu gleymt) og hvað það kostar. Áætlunin er sundurliðuð þannig að allir liðir koma fram sem þarf að taka með, öll verð og aðrar forsendur og er bæði langtímaáætlun og ársáætlun hvers árs.

Næst er farið yfir einstaka liði áætlunarinnar og gengið úr skugga um að þeir séu í samræmi við húsið þitt, skipt út liðum sem ekki eiga við og farið yfir magn einstakra liða.   Að þessu loknu eru forsendur áætlunarainnar réttar og þarf ekki að breyta þeim næstu 80 árin svo fremi húsinu sé ekki breytt á þeim tíma.   Allt sem þarf að gera er að uppfæra kostnaðinn og er það gert með einni skipun.

 

NOKKUR ORÐ UM HELSTU KAFLA VIÐHALDSKERFISINS


Kafli „4.1 Upplýsingar um húsið“  Inniheldur m.a. upplýsingar um húsið sem koma sjálfkrafa fram í öllum öðrum gögnum þess í kerfinu.   Einnig eru þar Handbók hússins, rekstrarhandbækur kerfa og dagbók umsjónarmanns.
Kafli „4.2 Langtímaviðhaldsáætlun“  Er einn af aðalköflum viðhaldskerfisins og þar er grunnurinn að viðhaldsáætluninni lagður sem lýst er hér á undan, bæði fyrir lantímaáætlun og ársáætlun.
Kafli „4.3 Grunnáætlanir“ Er annar aðalkafli viðhaldskerfisins, þar eru grunntölur viðhaldsins ákveðnar, verkþættir og magn. 
Kafli „4.4 Viðhaldáætlun ársins“ Er þriðji aðalkafli viðhaldskerfisins, hann sýnir viðhald hvers árs. Þessa áætlun má vinna nánar óháð langtímaáætluninni.
Kafli „4.5 Flokkun og líftími viðhaldsþátta“  Sýnir flokkun og líftíma viðhaldsþátta hússins. Hvorutveggja er uppsett í kerfinu, en eins og annað í kerfinu getur notandinn breytt þeim forsendum, ef hann telur ástæðu til og breytist þá viðhaldsáætlunin í samræmi við það.
Kafli „4.6 Myndir vegna viðhalds“.  Myndir og hreyfimyndir varðandi viðhald hússins eru vistaðar í þessum kafla.
Kafli „4.7 Skýrslur um ástand hússins“  Skýrslur sem gerðar eru um ástand hússins eru vistaðar í þessum kafla og notaðar við ákvarðanir um áframhaldandi viðhald hússins.
Kafli „4.8 Fundir um viðhaldsmálefni“.  Í þessum kafla eru skráðir fundir og vistaðar fundargerðir sem snerta viðhaldsmál hússins.
Kafli „4.9 Efnisupplýsingar“.  Í þessum kafla er haldið utan um upplýsingar um efni sem notað er við viðhald hússins, birgja, efnisgerðir, litanúmar o.s.frv.
Kafli „4.10 Húsbók – Viðhaldssaga hússins“.  Hér er haldið utan um viðhaldssögu hússins, þ.e. fyrri viðhaldsverk og er m.a. til að nota við ákvarðanir um viðhaldþörf og áframhaldandi viðhald.
Kafli „4.11 Ástandsskoðun - Gátlistar“.  Í þessum kafla er að finna gátlista til nota við ástandsskoðun húsa, bæði utan- og innanhúss, taka myndir, færa inn magn og skrifa athugasemdir. Mikilvægt er að slík ástandsskoðun fari fram þegar tekið er við húsi eða þegar viðhald ársins er ákveðið til að fá vissu fyrir ástandi þess á þeim tímapunkti.
Kafli „4.12 Annað“.  Í þessum kafla er haldið utan um upplýsingar um annað sem snertir viðhald hússins og ekki er gert ráð fyrir í áður nefndum köflum.

                                             ----------------------------------------

Kafli „5.2  Viðhaldskostnaður allra eigna næstu árin" Í þessum kafla birtist yfirlit yfir viðhaldskostna allra húsa notnada næstu 20 árin, hvers fyrir sig og allra samanlagt.  Þar má líka skoða og bera saman kosti og galla mismunandi viðhalds til lengri tíma.

  


 Notkunarleiðbeiningar viðhaldskerfisins


 

Hvernig unnið er með Viðhaldskerfi fasteigna  

Viðhaldskerfið vinnur með einingarverð byggingarverðskrár Hannarrs þannig að þeir sem eru jafnframt með BYGG-kerfið geta notað gögn viðhaldskerfissins við útboð og/eða samninga við verktaka um þær framkvæmdir sem ákveðnar eru í viðhaldskerfinu.

Fyrsti undirkafli viðhaldskerfisins inniheldur “Leiðbeiningar” fyrir þá þætti sem koma fyrir í kaflanum og síðasti undirkaflinn “Gögn” er til að vista gögn sem snerta viðhaldið og fjallað er um í kaflanum. 

Hér á eftir er farið yfir það hvernig unnið er með viðhaldskerfið.

 

Haldið utan um grunnupplýsingar hússins – kafli 4.1

Í hinum ýmsu gögnum viðhaldskerfisins þarf að koma fram hvaða hús er verið að fjalla um svo sem staður, eigandi, staðgreininúmer, landnúmer., verknúmer. o.fl.  Þessar upplýsingar eru færðar inn í kerfið í kafla 4.1 á svæði þar sem nefnist „Grunnupplýsingar“.  Þessar upplýsingar koma eftir það sjálfkrafa fram í skjámyndum viðhaldskerfisins og í flestum þeim gögnum sem verða til í kerfinu.

Hafi BYGG-kerfið verið notað við byggingu hússins, þá hafa grunnupplýsingar þessar að líkindum þegar verið færðar inn og eru þá jafnframt í viðhaldskerfinu.

 

Gerð langtímaviðhaldsáætlun samkvæmt staðlaðri fyrirmynd – kafli 4.2

Langtíma viðhaldsáætlun er unnin í kafla 4.2 Langtíma-viðhaldsáætlun.

Þetta er einn mikilvægasti kafli viðhaldskerfisins.  Hér er grunnur viðhaldsáætlunarinnar búinn til og getur hann náð til allt að 80 ára frá því að lokið var við byggingu fasteignarinnar (sjálfvalið, sem má breyta).  Hér er unnið með forsendur áætlunarinnar og nánari ákvarðanir teknar um viðhald hvers árs.  Til að létta notendum verkið, flýta fyrir og stuðla að því að engu sé gleymt, þá fylgja kerfinu staðlaðar viðhaldsáætlanir sem notendur geta nýtt sér þegar þeir búa sér til grunnforsendur viðhaldsins fyrir sitt hús.

Hér er byrjað á að stofna langtíma viðhaldsáætlun fyrir húsið, en með henni er lagður grunnur að viðhaldsáætlunum hússins, til lengri og skemmri tíma.


Viðhaldsáætlanir byggja á eftrfarandi þremur þáttum:

  1. Viðhaldsáætlanir byggja í fyrsta lagi á verðbanka viðhaldskerfisins, sem er sami verðbankinn og er í BYGG-kerfinu.
  2. Í öðru lagi byggja þær á þeim magntölum sem ákveðnar eru í grunnáætluninni.
  3. Í þriðja lagi byggja þær á líftíma viðhaldsþáttanna sem ákveðnir eru í kafla 4.5


Áætlunin er unnin á eftirfarandi hátt:

Flett er upp í undirkaflanum „Viðhaldsáætlun (Grunnkerfi og notendakerfi)“.

  • Færð er inn dagsetning dagsins.
  • Þar fyrir neðan má sjá þær grunnupplýsingar sem kerfið nær sér í frá kafla 4.1. Þeim má alltaf breyta

 

Forsendur:

Í þennan reit eru færðar inn nokkrar af forsendunum fyrir réttri viðhaldsáætlun byggingarinnar.  Ein af forsendunum er til hversu langs tíma áætlunin eigi að ná frá því að húsið var tekið í notkun, nefnt “Viðhaldstími í árum”.  Önnur forsendan sem færð er inn er hvenær “Byggingu var lokið”.  Út frá þeirri dagsetningu vinnur viðhaldsáætlunin.  Bæði Líftíminn og Byggingu lokið verða að vera skráð til að viðhaldsáætlunin virki.

  • Í reitinn Forsendur er færður inn líftími hússins í árum. Sjálfvalið er 80 ár sem má stytta.
  • Í reitinn Byggingu lokið er færð inn sú dagsetningin sem henni var lokið. Dæmi: 01-07-1962. (Gætið þess að nota þetta form).
  • Þarna eru einnig tveir reitir sem nota má til að sjá hlutfall viðhaldskostnar af nýbyggingarkostnaði hússins, að meðaltali á ári og yfir líftíma þess.

Síðan er diskettan í hausnum valin til að vista upplýsingarnar

Viðhaldsáætlun:

Þegar stofnuð er ný viðhaldsáætlun er valin skipunin „Ný áætlun“ eða skipunin „Útbúa áætlun“. Næst er valið í flettiglugga um það að vinna út frá „Tómri áætlun“, „Staðlaðri viðhaldsáætlun“ eða áætlun sem viðkomandi hefur gert áður, í sama eða öðrum verkum.

  • Sé valin tóm áætlun þá er henni gefið nafn og síðan eru einstakir verkliðir tíndir til úr byggingarverðskrá Hannarrs og þeir magnsettir. Sú vinna fer fram í gunnáætluninni. Verðin fylgja með verkþáttunum úr verðskránni.
  • Sé valin Stöluð viðhaldsáætlun þá er valið viðhaldsmódel, brúttóstærð hússins í m2 færð inn, áætluninni gefið nafn og valin skipunin “Útbúa áætlun“. Við það verður til áætlun sem byggir á gerð og stærð viðkomandi húss og einingarverðum byggingarverðskrárinnar, en einnig á stöðluðu módeli fyrir slíkt hús. Þetta sparar mikla vinnu við að tína til einn og einn verkþátt og síður er hætta á að eitthvað gleymist. Yfirfara þarf og uppfæra magn verkþáttanna, fella niður verkþætti sem ekki eiga við húsið og bæta við þeim sem vantar.
  • Ef valið er að vinna út frá áður gerðri áætlun þá má velja á milli allra áður gerðra viðhaldsáætlana notandans. Þetta getur verið áhugaverð leið ef um lík verk (hús) er að ræða. Næsta skref er að velja skipunina „Uppfæra verð“ og uppfærast þá öll einingarverð að gildandi verðum í byggingarverðskránni. Eins og við stöðluðu áætlunina þarf hér að yfirfara og uppfæra magn verkþáttanna, fella niður verkþætti sem ekki eiga við húsið og bæta við þeim sem vantar.

Lögð skal áhersla á það hér að við mælum með því að ganga út frá staðlaðri áætlun, sé þess kostur.

Að þessu gerðu er langtímaviðhaldsáætlunin fyrir húsið tilbúin og getur hún enst næstu 80 árin frá byggingu, ef engu er breytt.

Hvenær sem er má uppfæra áætlanir þessar til þeirra einingarverða sem eru í verðskránni á sama tíma. Einnig má eyða áætluninni í heild með einni skipun.

Grunnvinna viðhaldsáætlana fer fram í “Nákvæmum grunnáætlunum” eins og áður var nefnt, þ.e. innfærsla á verkþáttum, uppfærsla á magni og niðurfelling á verkþáttum, eftir því sem við á. Sjá lýsingu á því hér á eftir.

 

En höldum nú áfram að lýsa langtímaviðhaldsáætluninni.

 

Eftir grunnvinnuna vinnur áætlunin nú út frá réttum upplýsingum um verkþætti og magn eins og lýst var hér á undan. Einnig vinnur hún út frá flokkun verkþáttanna í viðhaldsflokka, en þeir eru innbyggðir í viðhaldskerfið.

 

Skoða má í dálkinum „Nánari skýringar“ hvaða verkþættir eru í hverjum viðhaldsflokki. Því má breyta.
Safnað er saman þeim verkþáttum sem eðlilegt er að vinna samtímis í viðhaldsflokka að teknu tilliti til líftíma verkþáttanna.

Lesa má í dálkinum „Tíðni í árum“ hver áætluð tíðni viðhalds hvers viðhaldsflokks er. Þessari tíðni má breyta og er það gert í kafla „4.5 Flokkun og líftími viðhaldsþátta“, sjá hér á eftir.Eðlilegar skýringar geta verið á því að færa til viðhald, flýta því eða seinka. Þetta má gera í langtíma viðhaldsáætluninni með því að færa inn ártal í reitina „Síðast gert“ eða „Næst gert“ fyrir þann eða þá viðhaldsþætti sem á að færa til. Það viðhald sem á eftir kemur færist þá einnig til um sama árafjölda.Langtímaviðhaldsáætlunin sýnir hver viðhaldskostnaðurinn verði samkvæmt áætluninni hvert ár yfir líftíma hússins (80 ár), hver hann verði að meðaltali á ári og hver hann verði í hvert sinn sem viðhaldið fer fram.

Val er um það hvort sleppa skuli viðhaldi í lok líftíma hússins, í samræmi við meðfylgjandi skýringar og hvort um sé að ræða gildandi viðhaldsáætlun sem komi þá fram í yfirliti yfir viðhaldskostnað allra eigna viðkomandi, næstu 20 árin.

 

Grunnáætlun samkvæmt staðlaðri fyrirmynd (kafli 4.3)

Hér er annarr þáttur viðhaldsáætlunarinnar búinn til sem er að ákveða hvaða magntöluþættir skuli vera í viðhaldsáætluninni og hvaða magn í hverjum magntöluþætti.  Hafi verið valin stöðluð viðhaldsáætlun til að ganga út frá þá liggur þar með fyrir tillaga að magntöluþáttum og magni hvers þeirra.

 

Valin er kafli “4.3 Grunnáætlanir” og undirkaflinn “Nákvæmar grunnáætlanir” og er notandinn þá staddur í grunnáætlun hússins og þar í forminu „Verkið og Byggingarlykillinn“.

Þar má sjá þá þætti sem valdir hafa verið (engir hafa verið valdir ef unnið er út frá tómri áætlun), ásamt verðbanka Hannarrs (Byggingarlykillinn). Farið er yfir valda verkþætti og tekin afstaða til þess hvort þeir eigi við húsið og hvaða magn eigi við í hverjum verkþætti.

 

Í dálkinum lengst til hægri „Verð alls“ sést hvaða þáttum hefur verið reiknaði með í áætluninni, en þar stendur þá einhver upphæð í dálkinum verða alls, lengst til hægri.

Notandinn tekur afstöðu til hvers verkþáttar, hvort hann eigi við eða ekki, og uppfærir magn þáttanna til samræmis við sitt hús. Ef þátturinn á ekki við er magn hans fjarlægt og ef verkþátt vantar er hann valinn úr verðbankanum með því að setja magn við hann (verkþáttinn).

 

Þetta er gert þannig að klikkað er á þríhyrninginn fremst í dálkinum „Liður“ og birtast þá undirliðir þess liðar. Farið er inn í undirliðina á sama hátt og birtast þá magntöluliðir hans, sem unnið er með á áður nefndan hátt.

 

Munið að ýta á „Enter“ eftir hverja breytingu til að vista breytinguna.

 

Ef verið er að áætla viðhaldskostnað fyrir hús sem er orðið gamalt er frekar ólíklegt að það viðhald sem ákveðið er að framkvæma á árinu passi við áætlunina upp á ár. Því þarf líklega að flytja til einhverja viðhaldsþætti þannig að þeir lendi á því ári sem ákveðið er að þeir skuli framkvæmdir. Það er gert eins og áður var lýst.
Ef gert er ráð fyrir að eigendurnir hafi ákveðið að gera við múr hússins að utan og mála það á árinu 2019, skipta um þakklæðningu og glugga, þá færir notandinn ártalið 2019 inn í dálkinn „Næst gert“ fyrir þá viðhaldsþætti. Við það flyst viðhald þeirra yfir á það ár og framhaldið breytist einnig í sama takti fyrir þá sömu þætti.

Bent skal á að notandi getur breytt þeim einingarverðum sem hann telur ástæðu til.

 

Við hliðina á skipuninni „Verkið og Byggingarlykillinn“ er skipunin „Verkið“. Með því að velja hana þá birtast bara þeir liðir sem valdir hafa verið í verkinu. Það gefur einfaldari yfirsýn yfir viðhalds-áætlunina og þægilegra er að gera magnbreytingar og breytingar á verklýsingum í því formi.

 

Bent skal á það hér að liðir sem falla undir Almenna liði reiknast sjálfkrafa út sem prósentuálag á aðra þætti samtals, að undanteknum liðnum Verkpallar. Verkpallarnir koma sjálfkrafa fyrir ef áætlað er að vinna að utanhússviðhaldi á árinu og gert hefur verið ráð fyrir verkpöllum í grunnáætluninni.

 

Prósentuliðnum má breyta með því að taka út prósentutöluna sem er lengst til hægri á skjánum í verkþættinum og færa inn breytinguna.

 

Viðhaldsáætlun ársins – kafli 4.4

Þetta er  þriðji mikilvægasti kafli viðhaldskerfisins.  Hér er unnið með þá áætlun sem búin var til í langtímaáætluninni og grunnáætluninni, ákveðið hvort þeir þættir sem langtímaáætlunin gerði ráð fyrir skuli unnir á árinu, flýtt eða frestað.  Notandinn getur breytt ársáætluninni eins og hann telur réttast að gera það án þess að það hafi áhrif á langtímaáætlunina.  Þannig getur hann t.d. frestað dýrum framkvæmdum ef hann hefur komist að þeirri niðurstöðu að það megi gera í ákveðinn tíma án þess að tjón verði af. Einnig getur hann bætt við þáttum eða búið til.

Góð regla er að sé einhverjum þætti flýtt eða seinkað, þá sé fært inn í langtímaáætlunina undir liðinn “Næst gert árið”, það ár sem reiknað er með að vinna þann þátt sem frestað er eða flýtt.  Þannig helst hæfilegur líftími áfram þáttarins inni í kerfinu.

Ef notandinn breytir í ársáætluninni og færir ekki breytinguna inn í liðinn “Næst gert árið” þarf hann að gæta þess að það hafi ekki áhrif á áframhaldandi viðhaldsþörf sömu liða.  Ef ákveðið er t.d. að fresta einhverju viðhaldi þá er líklegt að það þurfi að vinna það upp síðar sem getur kallað á breytingar í langtímaáætluninni.

Einnig getur ástæðan verið að tíðni viðhaldsins ætti að vera önnur en gert var ráð fyrir til frambúðar og þá er því þá breytt í kafla “4.3 Flokkun og líftími viðhaldsþátta”.

Munið að vista ætíð allar færslur (vista með disklingnum í hausnum).

Eftir að þú valdir árið sem þú ætlar að vinna með þá sérðu bara það ár á skjánum og þegar þú velur nú nákvæma áætlun þá er það nákvæm viðhaldsáætlun þess árs.

Eins og nefnt var áður þá er gert ráð fyrir að viðhaldsverkum fylgi ákveðinn kostnaður vegna undirbúnings, stjórnunarkostnað o.fl.  Þar er um að ræða úttekt á ástandi hússins, samningagerð vegna viðhaldsframkvæmdanna, eftirliti með þeim, aðstöðu, ófyrirséða verkþætti o.fl.  Þessir þættir leggjast við sem prósenta á heildarupphæð annarra þátta og breytast með breytingu á henni.  Þessu má breyta með því að fjarlægja prósentuna sem kemur fram í liðnum, lengst til hægri.  Við það verður prósentuálagið óvirkt og notandi ákveður þá upphæðina sjálfur.  Dæmi um hvenær það á við er þegar skoða á kostnað verktakahlutans í verkinu sérstaklega.

Áður kom fram að grunnáætlanir sækja sér einingarverð og uppfærslur þeirra í verðbanka Hannarrs.  Þetta gera viðhaldsáælanirmnar einnig á sama hátt.

Lesandinn hefur kannski séð að notandi viðhaldskerfisins er nú einnig með í höndunum hluta af samningsgögnum við verktaka fyrir það viðhaldsverk sem stendur til að vinna, sem er nákvæm magnskrá yfir það sem á að gera ásamt verklýsingum verksins.

Sé hann jafnframt notandi BYGG-kerfisins þá vistar hann magntöluskrána án einingarverða í undirkaflanum Gögn í þessum kafla og einnig verklýsingaskrána og eru þær þá tilbúnar þar sem hluti af útboðsgögnum/samningsgögnum við viðhaldsframkvæmdirnar, sjá kafla 2.1 í BYGG-kerfinu, útprendun í PDF formi, “Útboðsgögn – heild”.

Þar sækir hann þessar tvær skrár verksins í viðhaldsáætlunina og önnur gögn í BYGG-kerfið sjálft, sem hann þarf áð að halda til að bjóða út verkið og/eða ganga frá samningi við verktaka um það.

Vísað er á heimasíðu Hannarrs ehf www.hannarr.com og þar á Tölvukerfi til að sjá lýsingu á notkun BYGG-kerfsins.

Notanda er bent á að vista ætíð „Viðhaldsáætlun ársins“ á svæðinu „Gögn“ í þessum kafla, sem sýnir það viðhald sem raunverulega fór fram. Með því móti er alltaf hægt að fletta upp á hvað var í raun gert og hvað það kostaði á þeim tíma sem viðhaldið fór fram.
Gert er ráð fyrir að Þessi gögn verði einnig hluti af gögnunum “Húsbók – Viðhaldssögu hússins” sem er í kafla 4.8 í viðhaldskerfinu og vistuð þar.  Þessi bók segir viðhaldssögu hússins, hvað var gert og hvenær, hvaða efni voru notuð, hvernig verkið var unnið og af hverjum.  Þessi bók tekur við af Handbók hússins, sem er nú afhent eiganda við lok framkvæmda, í samræmi við mannvirkjalög.

 

Magntöluskrá fyrir viðhald ársins má nota við útboð/samninga við verktaka

Þegar ákvörðun um viðhald ársins liggur fyrir og búið að færa niðurstöður hennar inn í viðhaldskerfið, þá er orðin til magntöluskrá og hverjum viðhaldsþætti fylgir þar sjálfkrafa stöðluð verklýsing fyrir þann þátt.  Með því að aðlaga verklýsingar þessar viðhaldsverkinu er orðin til magntöluskrá með verklýsingum sem er tilbúin til notkunar við útboð á viðhaldsverkinu.

Því ferli er ekki lýst frekar hér, en vísað í notkunarleiðbeiningar BYGG-kerfisins undir „Tölvukerfi“ á heimasíðu Hannarrs www.hannarr.com , en í BYGG-kerfinu er að finna öll gögn sem þarf til samninga og til stjórnunar framkvæmdanna.

 

Verkþættirnir yfirfarnir ásamt líftíma þeirra – kafli 4.5


Þetta er  einnig mjög mikilvægur kafli viðhaldskerfisins, þó að hér fari ekki jafmikil vinna fram og í kaflanum hér á undan.  Hér er flokkun viðhaldþáttanna ákveðin og hversu þétt viðhald hvers flokks skuli fara fram.  Flokkunin byggist annars vegar á líftíma viðhaldsþáttanna og hins vegar á því að flokkunin stuðli að skilvirku og jafnframt hagkvæmum viðhaldsframkvæmdum.  Þannig eru þættir sem þurfa viðhald á sama eða svipuðum tíma þ.e. hafa svipaðan líftíma, settir saman í flokk.  Við getum t.d. hugsað okkur málun steinsteyptra útveggja að utan. Þegar sú vinna fer fram er um leið eðlilegt að fram fari viðgerð á skemmdum sem eru á múrnum þ.e. múrviðgerðir þó að þær gætu farið fram oftar eða sjaldnar eftir ástandi múrsins.  Ef ætti að fara í múrviðgerðir útveggja að utan á öðrum tíma en málað er þá væri nánast örugglega verið að eyðileggja málningu sem ætti annars eftir að endast lengur auk þess sem hverju viðhaldsverki fylgir fastur kostnaður sem kæmi þá tvisvar fyrir í stað einu sinni.  Það væri varla hagkvæmt.  Einnig þarf að hafa í huga að ólík verk geta haft í för með sér sama verklið svo sem verkpalla, en þá þarf að nota við mismunandi verk.  Notandi getur flutt þætti á milli viðhaldsflokka þegar hann gerir grunnviðhaldsáætlunina eða viðhaldsáætlun ársins.

 

Ef viðhaldið væri ekki flokkað á þennan hátt væri stöðug verið að vinna við viðhaldsframkvæmdir, stórar og smáar, í stað þess að draga viðhaldið saman í flokka eins og hér er gert og vinna það í færri en stærri viðhaldsverkum.

 

Flokkarnir, grunnkerfið og notendakerfið  
Viðhaldsflokkarnir hafa sömu númer og kaflar byggingarverðskrárinnar, enda sækja liðir kaflans gögn sín í þá kafla í grunngerð viðhaldsáætlananna og í viðhaldsáætlun ársins.  Í undirliðnum “Flokkun og líftími viðhaldsþátta” koma flokkarnir fram og jagnframt hvort um sé að ræða hvort flokkurinn tilheyri Grunnkerfi hússins eða Notendakerfi þess.  Þessu getur notandinn ekki breytt.  Einnig kemur fram líftími flokksins, en hann kemur sjálfkrafa upp og er ákveðinn af höfundi viðhaldskerfisins.  Notandinn getur hins vegar breytt þessum líftíma finnist honum hann of stuttur aða of langur og gildir sú breyting fyrir það verk sem hann er að vinna við.  Líftíminn er gefinn upp í árum.  Ef líftíma einhvers flokks er breytt þá hefur það áhrif á þann tíma sem eftir er af áætlunartímabilinu, en ekki á þann tíma sem liðinn er.

Munurinn á grunnkerfi áætlunarinnar og notendakerfi er sá að liðir grunnkerfisins eru oftast á sameiginlegri ábyrgð eigenda hússins ef um fjöleignarhús er að ræða á meðan liðir notendakerfisins eru á ábyrgð notendanna (séreign).  Þessi skipting er að sjálfsögðu ekki algild  Ekki er þó hægt að ganga út frá þessari skiptingu í öllum tilvikum og þarf að passa upp á að rétt sé skipt.

 

Sé eigandinn og notandinn sami aðilinn þá eru bæði Grunn- og Notendakerfið á ábyrgð hans svo og kostnaður.

 

Almennt má segja að líftími viðhaldsþátta grunnkerfisins byggi að mestu á „fysiskri“ endingu á meðan líftími notendakerfisins byggi oftar á tæknilegri endingu og kröfum um útlit og tísku.

 

Notandinn velur nú aftur undirkaflann Viðhaldsáætlun (Grunnkerfi og notendakerfi) og er þá kominn þar með rétta lantímaviðhaldsáætlun fasteignarinnar.  Hann sér þar þá flokka sem áætlunin nær til, kostnað hvers flokks á áætlunartímanum og kostnað að meðaltali á ári og hvernig hann skiptist niður á árin á líftíma húsins.  

 

Myndir vegna viðhalds – kafli 4.6

Í þessum kafla eru tveir aðalkaflar, annar til að geyma ljósmyndir og hinn hreyfimyndir.  Myndirnir eru af atriðum sem varða viðhald hússins, bæði til að sýna viðhaldsþörf og hvernig viðhaldið er unnið.  Þetta eru myndir þar sem skipt getur máli við að sjá atriði á mynd, áður en viðhaldsframkvæmdir hefjast, meðan á framkvæmdum stendur og einnig síðar.  Hér getur verið um að ræða að sýna þörfina á viðhaldi, hvernig ákveðin atriði eru leyst eða sýna mistök við einhverja framkvæmd.

Valin er skipunin “Velja mynd” eða “Velja myndband”.  Færa má inn dagsetningu, númer og heiti á myndunum og velja síðan síðan “Browse” og náð í myndina/myndbandið og hanni/því halðið upp.  Velja má margar myndir/myndbönd með einni skipun.  Myndirnar raðast inn þannig að nýjasta myndin raðast efst.

 

AÐ SENDA MYNDIR OG MYNDBÖND INN Í BYGG-KERFIÐ ÚR SÍMANUM – (APP) –

Oft er þægilegt að geta tekið myndir við framkvæmdir á staðnum. Nú getur þú sem notandi BYGG-kerfisins gert það og sent myndirnar beint inn í kerfið.

Þú nærð þér í app sem Hannarr ehf hefur látið hanna í þeim tilgangi, hleður því inn í símann þinn og þar með getur þú tekið myndir á símann og myndbönd og hlaðið þeim inn í það verk í BYGG-kerfinu sem þú ert að vinna með.

 Hér er lýsing á því hvernig það er gert. Hér er miðað við Android síma. Lýsing á iphone síma kemur síðar.

  1.  AÐ HLAÐA NIÐUR APPINU:

Þú ferð inn í „Play Store“ á símanum þínum, smellir í innsláttarboxið (eða leitarboxið/gluggann) merkt „Google Play“. Þar færirðu inn nafnið BYGG-kerfið og þá velurðu efsta möguleikann, smellir á Install eða Setja upp. Þegar appið hefur hlaðist niður er það tilbúið til notkunar.

  2.  AÐ NOTA APPIÐ (Í FYRSTA SINN)

Nú geturðu opnað appið og ferð þá inn á Innskráningarsíðu þar sem þú skráir inn þitt notendanafn og lykilorð. Það eru aðgangsorð notandans eða aðgangsorð sem notandinn hefur stofnað til nota í þessum tilgangi.

Þá færðu upp síðu með lista yfir þau verk sem notandi hefur skráð í BYGG-kerfinu og velur þar það verk sem við á og ert þá komin/n inn á síðu sem sýnir aðgang að kaflanum Myndir en einnig að gátlistum og listum ástandsskoðunar. Þú velur þarna kaflann Myndir, en í þeim kafla eru myndbönd einnig vistuð.  Á næstu síðu færðu lista yfir þau verk sem notandi hefur skráð í kerfinu og velur þar það verk sem við á og ert þá komin/n inn í kaflann Myndir og myndbönd í því verki.Á næstu síðu færðu lista yfir þau verk sem notandi hefur skráð í kerfinu og velur þar það verk sem við á og ert þá komin/n inn í kaflann Myndir og myndbönd í því verki.

  3.  AÐ TAKA MYND OG HLAÐA HENNI INN Í VERKIÐ:

Þú sérð nú þær myndir sem eru þegar í verkinu. Næst er valin skipunin „Hlaða inn mynd“ og þá sérðu dagsetningu dagsins og átt möguleika á að gefa myndinni númer og heiti. Það er valkvætt. Einnig sérðu skipunina „Velja mynd“ og velur hana. Þá er boðið upp á að taka mynd, ná í mynd sem er þegar til í símanum og staðfesta valið. Að því gerðu er myndin komin inn í verkið og raðast þær þar eftir dagsetningum, sú nýjasta efst.

  4.  AÐ TAKA MYNDBAND OG HLAÐA ÞVÍ INN Í VERKIÐ:

Að setja myndband inn í kerfið er gert á nákvæmlega sama hátt og að setja mynd inn í kerfið að því undanskyldu að smellt er á Velja Myndband takkann og valið að setja inn myndband í stað ljósmyndar. Ef horft er á myndbandið áður en því er hlaðið niður, virkar að ýta á back takkann á símanum til að komast aftur í valið um að samþykkja að hlaða því inn.

 

 

Skýrslur og önnur gögn – kafli 4.7

Oft verða til ýmis gögn varðandi viðhald húsa svo sem úttektir á viðhaldsþörf, vottorð um verklok, tryggingarskjöl vegna viðhaldssamninga, samkomulag um aukaverk vegna viðhalds o.fl. Þessi skjöl eru vistuð í þessum kafla, ef þau eiga ekki heima á öðrum stöðum í kerfinu.

 

Farið er inn á undirkaflann „Skýrslur, úttektir og önnur gögn vegna viðhalds“ og valin skipunin „Browse..“, náð í skjalið og því hlaðið inn. Ná má í mörg skjöl í einu og einnig má setja við þær dagsetningu, númer ofl.
 

Fundir um viðhaldsmálefni – kafli 4.8

Fundi skal halda reglulega á meðan á viðhaldi stendur, nema aðilar komi sér saman um annað. Fundargerðir ritar eftirlitsmaður verkkaupa eða annar sem aðilar koma sér saman um.  Hér er boðið upp á að skrá og vista fundargerðir sem fjalla um viðhald hússins. 

Til þess að fundur geti farið skipulega fram er stuðst sé við fyrirfram ákveðnar reglur, þ.e. fundarsköp.  Fundarstjóra er falið mikið vald á fundum. Úrskurðum hans og ákvörðunum um fundarsköp má þó ætíð bera undir atkvæði fundarmanna.  Skýrar reglur takmarka þó vald fundarstjóra til að misbeit því. 

 

Efnisupplýsingar – kafli 4.9

Efnisupplýsingar er form til að halda utan um upplýsingar um efni sem notað er við þau viðhaldverk sem unnin eru vegna fasteignarinnar.  

Undirkaflanum er skipt niður í svæði þar sem færðar eru inn efnisupplýsingar í samræmi við heiti hvers svæðis. 
Í Reitinn “Lýsing” eru færðar nánari upplýsingar um verkið sem gagnlegar eru síðara viðhaldi hússins, svo sem um efni litanúmer  ábyrgðarskírteini ofl. sem getur gagnast við ákvarðanatöku og auðveldar vinnu við síðara viðhald byggingarinnar.   
 
 

Húsbókin – viðhaldssaga hússins – kafli 4.10

Allar upplýsingar um unnin viðhaldsverk eru færðar inn í viðhaldskerfið í þennan kafla „4.8 Húsbók – Viðhaldssaga hússins“.  Þar verða til verðmætar upplýsingar sem nýtast t.d. við síðari ákvarðanir um viðhald hússins og einnig til upplýsinga við eigendaskipti þess.

 

 

Ástandsskoðun – Gátlistar – kafli 4.11

Í kerfinu eru gátlistar sem notaðir eru til að skrá inn ástand hússins.  Mjög mikilvægt er að ástandsskoða hús þegar tekið er við því og að það sé gert faglega.  Viðtakandi veit þá um ástand hússins á þeim tímapunkti sem getur haft áhrif á hvað hann metur það og dregur úr líkum á síðari deilum um það.

Þessir gátlistar eru bæði til fyrir utanhúss- og innanhússskoðun og fyrir skoðun á íbúðar- og atvinnuhúsnæði.

Hafa þarf í huga að verið er að vinna með ákveðið hús (verk) sem kemur fram í “Grunnupplýsingum” hvert er.  Útfylltur Gátlisti á þannig við það hús á þeim tíma sem skoðunin fór fram.  Þegar ástandsskoðun er endurtekin síðar þá má vista fyrri gátlistann með því að velja PDF-merkið í hausnum sem er með diskettumyndinni og þá vistast hann á svæðinu Gögn í kaflanum og má þá ætíð fletta upp á honum þar.  Þannig má vista alla þá gátlista ástandsskoðunar sem gerðir eru fyrir húsið.

Hafi Grunnupplýsingar hússins verið færðar þá birtast þær í reit með því nafni þegar farið er inn í gátlistana, en ef ekki, þá má fara inn í kafla 4.1 og færa þær.  Það má t.d. gera með því að velja orðið “Breyta” sem stendur aftan við orðið Grunnupplýsingar og færa inn grunnupplýsingarnar á það form sem þá birtist og vista upplýsingarnar (diskettan í hausnum).

Hakað er við hvaða teikningar liggi fyrir við skoðunina og merkt við hvort húsið sé í samræmi við útlitsteikningar.  Einnig er þarna tekin afstaða til þess hvort ástæða sé til þess að fram fari áhættugreining eða tæknileg skoðun á ákveðnum þáttum við ástandsmatið eða annað sem flokkast sem almenn athugasemd.

Ef um er að ræða ástandsskoðun innanhúss þá er lýst ástandi hvers þáttar sem á að skoða, í hverju rými.  Ef um er að ræða íbúðarhús þá er búið er að setja upp form fyrir rými sem algengt er að komi fyrir í slíku húsnæði og einnig algengum þáttum hvers rýmis.  Séu rýmin of fá má bæta við rýmum með því að velja skipun með því nafni.  Á sama hátt má fella niður rými sem ekki eiga við, en þá er valið rauða exið sem er í rýmisreitnum.

Sá sem biður um skoðunina þarf að geta treyst því að skoðunin leiði í ljós ástand allra þeirra atriða sem á að skoða. Ef skoðunin gerir það ekki þá gefur hún ranga mynd af ástandinu sem getur valdið tjóni t.d öðrum hvorum aðila við eigendaskipti.  Oft dugir því ekki sjónskoðun við ástandsskoðun hússins og getur þá þurft að rjúfa yfirborð eða kalla til sérfræðing í þeim þætti.  Til að rjúfa yfirborð þarf ætíð að fá leyfi eiganda hússins.

Munið að allar vista allar færslur og breytingar áður en lokað er á gátlistann.  Það er gert er með vali á “diskettunni” í hausnum, .  Ef það er ekki gert þá haldast færslurnar eða breytingarnar sem gerðar voru á gátlistanum ekki inni í honum.

Í hverju rými er upptalning á algengum þáttum sem koma fyrir í rýmum (herbergjum o.fl.) og er hakað við í reitinn “Afgr.” þegar þátturinn hefur verið skoðaður.  Ef þátturinn þarf viðhalds við þá er klikkað á liðinn og birtist þá skjámynd þar sem færð er inn athugasemd sem lýsir því, magn þess og mynd ef það er ganglegt til frekari upplýsinga.  Ef reiturinn er ekki nógu stór fyrir athugasemdirnar má færa þær í reitinn “Annað” og vísa þangað.  

Til að gátlistinn verði gleggri þá má fjarlægja þá þætti sem ekki eiga við, en það styttir listann.  Það er gert með því að haka við reitinn “Á ekki við” við viðkomandi þátt.  Þá hverfur sá þáttur þegar vistað er næst.  Ef þarf að endurskoða þá ákvörðun, þá er valin skipunin “Sýna fjarlægða liði” og birtast þeir þá að nýju.

Boðið er upp á að sýna hvort rýmið er í séreign eða sameign með því að velja um það í flettiglugganum ” – Veldu tegund – “.

Hvern þátt skal skoðunarmaður útfylla á þann hátt að treysta megi að svarið sé rétt, en skoðunarmaður er ábyrgur fyrir að rétt sé skráð.  Þetta getur þýtt að hann þurfi að rjúfa yfirborð einhvers þáttar til að tryggja að rétt sé metið, eða kalla til sérfróðum aðila eins og áður er nefnt.  Samþykki eiganda þarf til að rjúfa yfirborð eða gera eitthvað sem getur valdið skemmdum á eigninni.

Í athugasemdareit aftast má síðan færa athugasemdir sem ekki eiga heima annarsstaðar í gátlistanum eða ef athugasemdir rýmast ekki í stuttum athugasemdarreit þáttarins.

Að þessu gerðu er gátlistinn orðinn ástandslýsingu þess þáttar hússins sem við á (Utanhúss, innanhúss o.s.frv.) og kemur fram í ástandsmatinu.  Hann skal vera fylgiskjal þeirrar skýrslu sem skoðunarmaður afhendir þeim sem völdu hann til verksins, ásamt þeim teikningum og öðrum gögnum sem ástandsskoðunin byggir á.   

 

VERKBEIÐNIR

 

Langtímaviðhaldsáætlanirnar sýna áætlað árlegt viðhald á viðkomandi húsi yfir líklega lífslengd hússins, eða í 80 ár, bæði hvað áætlað er að þurfi að gera og hvað það muni kosta. Af ýmsum ástæðum er líklegt að það þurfi að breyta tímasetningu einhverra viðhaldsþátta frá því sem langtímaáætlunin gerir ráð fyrir og geta ástæður verið ýmsar svo sem sala eða kaup á eigninni, útskipti á leigjendum o.s.frv.

Þá er gerð ástandsskoðun á húsinu og áætlaður kostnaður við að laga það sem þarf að laga til að koma því í það ástand sem stefnt er að svo sem í söluhæft ástand. Þessu er lýst hér í næstu þremur köflum, þ.e. kaflarnir Verkbeiðni, Stakar gátlistaáætlanir og App til að skrá ástand, magn, athugasemdir og taka myndir og færa þær inn í verkið. Appið fylgir Viðhaldskerfinu.

Þessi undirkafli er verkbeiðnaform.  Þetta form er fyrir þá sem sjá um ástandsskoðun eignarinnar, hvort sem það er eigandinn, notandinn eða úttektarmaður.  Verkbeiðnin er notuð til að skrá beiðni um viðhald sem skráningarmaður telur að þurfi að fara fram á eigninni. 

Verkbeiðnarformið er fyllt út eins og þar er gert ráð fyrir og það vistað. Verkbeiðnina má síðan senda með tölvupósti beint úr kerfinu ásamt þeirri stöku gátlistaáætlun sem við á sem viðhengi og sem er valin er úr flettilista yfir þegar gerðar gátlistaáætlanir. Sjá lýsingu á „Stökum gátlistaáætlunum“ í undirkaflanum hér á eftir.

Þó að skráningarmaður og eigandi sé sami aðilinn getur verið gott að nota verkbeiðnarformið þannig að auðveldara sé að rekja viðhaldssögu hússins.

Eigandi/umsjónaraðili eignarinnar fer yfir áætlunina og samþykkir hana, breytir henni eða hafnar henni, allt eftir því hvað hann ákveður hverju sinni.  Hann skráir á verkbeiðnina hvaða afgreiðslu hún fær og vistar hana í kafla „4.10 Viðhaldssaga hússins“ ásamt lýsingu á framkvæmdinni sem fram fór vegna beiðninnar og eru þær skráningar þar ætíð aðgengilegar fyrir eiganda/umsjónaraðila til að fletta upp á.

 

STAKAR GÁTLISTAÁÆTLANIR

Eins og nefnt er í kaflanum hér á undan er af ýmsum ástæðum líklegt að það þurfi að breyta tímasetningu einhverra viðhaldsþátta eignar frá því sem langtímaviðhaldsáætlun eignarinnar gerir ráð fyrir. Til þess eru notaðar „Stakar viðhaldsáætlanir“ og þá gjarnan einnig app til að skrá ástand hennar, magn þeirra þátta sem skoðunarmaður leggur til að laga og athugasemir og taka og senda myndir inn í Viðhaldskerfið. Appið fylgir kerfinu.

Um leið og skráning er færð í appinu verður sú skráning samtímis til í BYGG-kerfinu sjálfu. Um er að ræða skráningu á ástandi eignarinnar, myndir sem sýna ástandið, hvað lagt er til að laga. Um leið verður sjálfkrafa til kostnaðaráætlun yfir viðhaldverkið.

Framkvæmdin er eftirfarandi:

 

APPIÐ. Sjá einnig kaflann „Viðhaldskerfið í tölvunni“.

  1. Farið er inn í appið með því að velja appmerkið BYGG-kerfið og síðan það verk (hús/eign) í appinu sem við á. Hvernig appið er virkjað í símanum er lýst hér á eftir í kaflanum „App til að skrá ástandsskoðun, magn, athugasemdir og taka myndir og færa þær inn í verkið“
  2. Valið er þar „Ástandsskoðun“ og sú tegund ástandsskoðunar sem við á og fram kemur á skjánum. Valið stendur um Ástandsskoðun utanhúss, Ástandsskoðun innanhúss íbúðarhús og Ástandsskoðun innanhúss atvinnuhúsnæði. Í ljós koma þá þeir gátlistar sem áður hafa verið gerðir fyrir verkið. Þessum gátlistum má eyða ef þörf er á því, sem er þá gert í Viðhaldskerfinu sjálfu.
  3. Næst er valið „Bæta við nýjum gátlista“ honum gefið heiti og það staðfest. Birtist hann þá á skjánum ásamt öðrum sem fyrir eru, ef þeir eru einhverjir og hann valinn.
  4. Hakað er nú við hvaða teikningar liggja fyrir við skoðunina sem snerta verkið, ef þær eru einhverjar.
  5. Þar fyrir neðan sjást þeir kaflar sem búið er að setja upp í kerfinu og helst koma til greina að séu notaðir. Hægt er að bæta við köflum með því að velja skipunina „Bæta við rými“ ef notandi telur þörf á því.
  6. Næst er valinn er sá kafli (þeir kaflar) sem á að nota og hakað þar (Afgr.) við þá þætti sem eru skoðaðir og afgreiddir og gerð athugasemd við þá þætti sem ekki eru í lagi, fært inn magn þess sem þarf að laga og teknar og færðar inn myndir af því til frekari útskýringar.  Ef nota þarf verkpalla við viðhaldið þá er sá þáttur í kaflanum „ALMENNT“ sem er unninn eins og hér er lýst, á meðan aðrir þættir í þeim kafla eru ekki magnsettir.
  7. Vinnsla hvers þáttar er gerð þannig að klikka á þáttinn á skjánum og opnast þá ný skjámynd þar sem nánari vinnsla fer fram. Skráð er það magn sem við á, færðar inn athugasemdir við viðhaldsþáttinn, teknar og færðar inn mynd/ir af honum. Færslurnar eru síðan vistaðar og birtast viðhaldsþættirnir þá að nýju.  Þarna sér skoðunarmaður hvaða þætti kerfið valdi úr verðbankanum og þarna getur hann breytt einingunni ef það á við.
  8. Gera má ráð fyrir að það efni sem kerfið gerir ráð fyrir í appinu sé stundum annað en við á. Þá er valin skipunin „Á ekki við“ og þá hverfur liðurinn úr gátlistanum.
  9. Einnig má gera ráð fyrir að þeir þættir sem kerfið leggur til nái ekki alltaf til allra þeirra þátta sem þarf að mati skráningsaðila.
  10. Í báðum þessum tilvikum er valin beiðnin „Bæta við lið“. Upp kemur skjámynd þar sem skoðunarmaður getur valið þætti úr byggingarverðskrá Hannarrs í stað einhvers em hann eyddi eða vill bæta við.  Byrjað er á að gefa viðhaldsþættinum heiti og flettir síðan upp í verðskránni. Það er gert með því að velja Flokk, kafla, undirkafla og magntölulið.

Dæmi:

  • Flokkur:            Burðarvirki
  • Kafli:                Steypumót
  • Undirkafli:         Mót, veggir og súlur
  • Magntöluliður:   Mót, veggir slétt/hefluð klæðning

Birtist þá númer magntöluþáttarins og skoðunarmaður staðfestir valið.

Skráningarmaður flettir upp í þættinum sem hann valdi á sama hátt og lýst er hér áundan og færir inn athugasemdir, magn og myndir. 

   11.  Í lok hvers kafla má færa inn lengri athugasemdir um eitthvað sem snertir það sem er í kaflanum og er ekki skráð annars staðar.

  12.  Með því að velaja punktana þrjá sem koma fram í hausnum hægra megin við nafn gátlistans má velja það að eyða gátlista þeim sem verið er að vinna með.

 

VIÐHALDSKERFIÐ í tölvunni.

  13.  Skráningin sem gerð er í appinu og lýst er hér á undan birtist í Viðhaldskerfinu sjálfu í viðkomandi verki, undir því nafni sem áætluninni var gefið í appinu. Farið er inn í undirkaflann „Stakar gátlistaáætlanir“ í kafla 4.11 til að klára áætlunargerðina. Ná má í áætlunina sem var útbúin í appinu og skoða hana, breyta henni og reikna hana út að nýju.

  14.  Þetta er gert á eftirfarandi hátt:

    1. Farið er inn í:               Stakar gátlistaáætlanir
    2. Valin skipunin:              Útbúa nýja áætlun
    3. Valinn gátlisti í flettiglugga sem birtist
    4. Áætluninni gefið Heiti
    5. Valin skipunin:              Útbúa áætlun

15.  Með þessu er orðin til þessi sama kostnaðaráætlun í Viðhaldskerfinu sjálfu með því heiti sem valið var og byggir á færslunum í appinu. Unnið er með kostnaðaráætlun þessa eins og lýst er í kafla 1.3 í BYGG-kerfinu og í notenda-lýsingunni á heimasíðu Hannarrs www.hannarr.com undir Tölvukerfi og er ekki endurtekið hér.  Auk þeirra þátta sem tilteknir hafa verið í áætluninni og lýst er hér á undan þá eru í kostnaðaráætluninni áætlaður kostnaður annarra viðhaldsþátta sem fylgir venjulega viðhaldsverkum og sem kostaðar eru af eigandanum beint, en er ekki hluti af samningi hans við verktakann. Þetta er t.d. kostnaður við verkumsjón, eftirlit, ófyrirséð o.þ.h. (Nefnast hér álagsþættir).

17.  Í hverjum viðhaldsþætti gátlistans í appinu eru oft fleiri en einn liður verðskrárinnar eins og sést þegar áætlunin er gerð. Í kostnaðaráætluninni sem birtist í Viðhaldskerfinu koma hins vegar allir liðir verðskrárinnar fram. Einnig geta sömu liðir verðskrárinnar komið fyrir í fleiri en einum viðhaldsþætti appsins. Þetta er gert til að einfalda skráninguna í appinu, en þarf að hafa í huga þegar endanleg kostnaðaráætlun er skoðuð. Sundurliðunin verður af þessum sökum meiri í kostnaðaráætluninni en sést í appinu. Eigandinn gæti einnig ákveðið að nota aðra gerð af gluggum en kerfið lagði til og skiptir hann þá út gerð glugga en gætir þess að liðurinn „Rífa úr glugga og farga“ haldist inni. 

Dæmi um þetta er t.d. að ef valinn er viðhaldsþátturinn „Skipta um glugga“ þá gerir kerfið tillögu um „Gluggar úr furu“ og að „Rífa úr glugga og farga“, þ.e. tvo verkþætti verðskrár á móti einum í gátlistanum.

Eigandinn gæti einnig ákveðið að nota aðra gerð af gluggum en kerfið lagði til og skiptir hann þá út gerð glugga en gætir þess að liðurinn „Rífa úr glugga og farga“ haldist inni.

18.  Prenta má út áætlunina með eða án áður nefndra álagsþátta og er þá áætlunin annað hvort heildaráætlun eða eingöngu „Verktakahlutinn“. Þannig má t.d. prenta út verktakahlutann til að nota við að leita tilboða í verkið án þess að fram komi í útprentuninni þættir sem ekki tilheyra samningi við verktakann. Þetta er gert með því að haka við „Prenta aðeins verktakaliði (álagsþáttum sleppt):

 

APP TIL AÐ SKRÁ ÁSTANDSSKOÐUN, MAGN, ATHUGASEMDIR OG TAKA MYNDIR OG FÆRA INN Í VERKIÐ/ÁÆTLUNINA

Gálistana má færa á hefðbundinn hátt í kerfinu sjálfu en einnig má fylla þá út í appi og fer þá skráningin beint inn í það verk/áætlun sem á við, eins og lýst er hér á undan.  Með þessu móti þá sleppur notandinn t.d. við pappírinn, en erfitt getur t.d. verið að skrá á pappír í mismunandi veðri svo sem í roki og rigningu.   

Þú nærð þér í app sem Hannarr ehf hefur látið hanna í þessum tilgangi og fylgir Viðhaldskerfinu, hleður því inn í símann þinn og þar með getur þú náð í gátlistann og fyllt hann út í símanum.

Hér er lýsing á því hvernig þetta er gert og er miðað við Android síma, en einnig fyrir iphone fljótlega. Lýsing á því hvernig þetta er unnið með iphone verður þá bætt við.

 

  1. AÐ HLAÐA NIÐUR APPINU

Þú ferð inn í „Play Store“ á símanum þínum, smellir í innsláttarboxið (eða leitarboxið/gluggann) merkt „Google Play“. Þar færirðu inn nafnið BYGG-kerfið og velur efsta möguleikann, smellir á Install eða Setja upp. Þegar appið hefur hlaðist niður er það tilbúið til notkunar.

 

  1. AÐ NOTA APPIÐ (Í FYRSTA SINN)

Fyrsta síða Appsins er Innskráningarsíða þar sem þú skráir inn þitt notendanafn og lykilorð. Það eru aðgangsorð notandans (áskrifanda kerfisins) eða aðgangsorð sem notandinn hefur stofnað sjálfur til að nota í þessum tilgangi.

Á næstu síðu færðu lista yfir þau verk sem notandinn hefur skráð í kerfinu og velur þar það verk sem við á og ert þá komin/n inn í verkið. Þar næst velurðu hvað þú ætlar að gera og í þessu tilviki er valin ástandsskoðun og er þar um þrjár gerðir að velja.

 

  1. FYLLA ÚT GÁTLISTA ÁSTANDSSKOÐUNAR OG SENDA HANN INN Í VERKIÐ:

Þegar þú ert búin/n að velja þann gátlista sem þú ætlar að nota þá birtist hann eins og hann er í Viðhaldskerfinu á þeirri stundu í viðkomandi verki. Ef það hefur verið unnið í gátlistanum áður, þá sést það og eru allar breytingar frá því á ábyrgð þess sem er nú að vinna með gátlistann.

Framhaldi þessarar skráningar og útprentun er lýst hér á undan undir „Stakar gátlistaáætlanir“ 

 

YFIRLIT YFIR VIÐHALDSKOSTNAÐ ALLRA EIGNA NÆSTU 20 ÁRIN kafli 5.2

Í þessum kafla er flett upp á yfirliti sem sýnir áætlað viðhald allra skráðra eigna notanda kerfisins næstu 20 árin. Yfirlit þetta sýnir, sjálfkrafa, upplýsingar hvers árs fyrir hvert skráð verk (hus) og allra skráðra verka samtals. Kerfið velur þá áætlun eða þær áætlanir sem merktar eru sem „Gildandi viðhaldsáætlun“ í kafla 4.2.  Þær geta verið fleiri en ein fyrir hvert verk. Gæta verður þess að ekki sé um tvítekningu að ræða á sömu viðhaldsþáttunum.
Þetta er einfaldlega gert með því að velja undirkafla með nafninu “Viðhaldskostnaður allra eigna næstu árin.  Kemur þá á skjáinn yfirlit sem sýnir áætlaðan viðhadskostnað allra skráðra verka þar sem hakað hefur verið við Gildandi áætlun í kafla 4.2.  Lesa má áætlaðan kostnað hvers árs, hvers verks næstu tuttugu árin og allra verkanna samtals yfir sama tímabil. 
Fara má inn í viðhaldsáætlun hvers verks til nánari skoðunar eða vinnslu, með því að smella á merki við nafn áætlunarinnar.

 


Hér má lesa greinargerð um viðhald bygginga:  Hugsað um húsið