HVAÐ GETUR GERST EF VIÐHALDINU ER EKKI SINNT?

baejarhals-1-myndHér sjáum við dæmi um 15 ára gamalt ónýtt hús.  Veðurkápan virðist ekki hafa haldið vatni samkvæmt lýsingunni og öryggisdrenering ekki virkað.  Einangrun og trégrind útveggja mettaðist þess vegna af raka og síðan myglaði allt saman.

Starfsfólkið var flutt úr húsinu og stendur það nú autt og hefur verið dæmt ónýtt.

 

Giska má á að þetta hús (Vesturhúsið) sé um 9000 m2 brúttó (Allt húsið er 17168 m2). Samkvæmt okkar tölum er byggingarkostnaður 9000 m2 húss um 2,6 miljarða kr. í dag.
Búið er að sögn eiganda (leigjanda) að kosta til 570 miljónum króna m/vsk til að komast að þeirri niðurstöðu að húsið sé ónýtt og fyrir liggi að fjarlægja það.

Niðurstaðan í þessu máli er að í stað þess að vera með 15 ára gamalt hús í góðu standi þar sem búið sé að kosta til um 25 miljónum króna í viðhald þess á 15 árum, þá situr eigandinn uppi með ónýtt hús og er búinn að borga 570 miljónir króna til að fá að vita það. Og hann á eftir að leggja fram hundruðir miljóna króna í viðbót til að losna við ónýtt húsið.

 

Þetta er nefnt hér til að leggja áherslu á hversu gríðarlegir hagsmunir eru undir og brýnt að vel sé staðið að viðhaldsmálum fasteigna og hvað það getur kostað mikið ef viðhaldinu er ekki sinnt. 

 

Því er hins vegar ekki haldið fram hér að það hafi verið eina ástæða þess sem eigandi ofangreinds húss lenti í og ber að hafa samúð með honum vegna tjónsins.

 

 

Fyrsta skrefið – ástandsskoðun

Allir húseigendur ættu að velta því fyrir sér hvernig koma megi í veg fyrir tjón af þessu tagi áður en það er komið á það stig sem hér er lýst, en það er vissulega óvenju slæmt.

 

Í Viðhaldskerfi fasteigna er form fyrir ástandsskoðun fasteigna, en hún ætti ætíð að fara fram við afhendingu fasteignar, hvort sem hún er þá ný eða gömul.  Formið nefnist Gátlisti vegna ástandsskoðana.  Með notkun hans er farið kerfislega yfir alla þætti sem þarf að skoða til að fá góða mynd af ástandi hússins.  Gátlistar þessir eru bæði fyrir utan- og innanhússviðhald og bæði fyrir íbúðarhús og atvinnuhúsnæði.  Með hjálp þessara gátlista er m.a. tekin afstaða til þess hvort endurnýja þurfi þakklæðningu, utanhússklæðningu, glugga, vatnsbretti, áfellur, hurðir o.fl. og framkvæma annað sem þarf til að halda við húsinu að utan og koma í veg fyrir tjón á því.  Sama á við um innanhússviðhaldið en þar koma oft fleiri sjónarmið til skoðunar.

Slík skoðun þarf að fara fram reglulega og þá dugir oft ekki yfirlitsskoðun.  Eigendur þurfa að geta treyst því að skoðunin leiði í ljós öll atriði sem þarf að takast á við til að halda húsinu í lagi.  Ef ekki þá er skoðunin lítils virði og gefur eigandanum falskt öryggi um að húsið sé í lagi og verði það áfram.

 

Vísbendingar eru uppi um að veðurkápa útveggja hússins sem hér er nefnt sem dæmi, hafi frá upphafi ekki verið í lagi.  Spurningin er þá um það hvort um var að kenna hönnun hennar eða mistökum við byggingu hússins.
Hönnunarstjóri og hönnuðir, hver á sínu sviði, bera ábyrgð á að hönnunin sé í lagi og uppfylli lög og reglugerðir og byggingarstjóri ber ábyrgð á að verkið sé framkvæmt í samræmi við teikningar, lög og reglugerðir.
Þessir aðilar eru með tryggingu sem á að mæta hugsanlegu tjóni sem verður vegna mistaka þeirra.  Upphæðir og gildistími þessara trygginga er hins vegar þannig að þær eru oft á tíðum lítis virði.  Þannig er það væntanlega í því dæmi sem hér er nefnt, af báðum þessum ástæðum.
Einnig má velta fyrir sér hvort ábyrgðin eigi ekki frekar að vera á milli seljanda og kaupanda að því marki sem hægt er, því tjónið lendir að öllum líkindumum á öðrum hvorum þeirra eða báðum að mestu þegar upp er staðið.

Þá erum við aftur komin að ástandsskoðuninni.

 

Til að eigandinn geti verið þokkalega viss um að húsið sem hann er að taka við sé í lagi þá þarf hann sjálfur að láta fara fram ástandsskoðun á húsinu á þeim tímapunkti.  Sé um að ræða nýtt hús þá lítur það vafalaust vel út og allt sem sést er að líkindum í lagi að sjá.  Skoðun á nýju húsi beinist því frekar að þeim þáttum sem ekki sjást. 
Slík skoðun hefði átt að leiða í ljós þá galla sem nú hafa komið í ljós á veðurkápu hússins í dæminu hér og þá hefði verið hægt að bregðast við þeim og húsið væri þá trúlega í lagi nú og tjónið ekkert.
Ástandsskoðun á vegum kaupanda við afhendingu húss kemur í veg fyrir mikið af deilum, málaferlum og jafnvel stórtjón ef rétt er að skoðuninni staðið.
Ástadsskoðunin er fyrsta skrefið, en ekki það síðasta.  Skipulega þarf að standa að viðhaldinu og framkvæmd þess á meðan húsið er í notkun, en jafnframt að gæta þess að kosta ekki til viðhaldsins meiru en þarf.  Kostnaður fyrstu 15 árin vegna viðhalds húsa er gjarnan á bilinu 2-4% af nýbyggingarkostnaði hússins í heild (ekki 100% eins og í dæminu hér) og um 35% á fyrstu 50 árunum, o.s.frv.
Viðhaldskerfi fasteigna er gott hjálpartæki til að stjórna viðhaldsmálunum og ná viðhaldsmarkmiðum eigenda.

 

Markmiðin með viðhaldskerfinu

  •    EINFALT AÐ VINNA MEÐ
  •    MIKILL VINNUSPARNAÐUR
  •    RÉTTIR VÐHALDSÞÆTTIR Í ÁÆTLUNINNI
  •    RÉTTAR UPPHÆÐIR Í VIÐHALDSÁÆTLUNINNI
  •    ÁÆTLUNIN SÉ LANGTÍMAVIÐHALDSÁÆTLUN
  •    ÁÆTLUN SÉ FYRIR HVERT ÁR ÁÆTLUNARTÍMANS
  •    AÐ TEKNAR SÉU RÉTTAR VIÐHALDSÁKVARÐANIR
  •    AÐ AUÐVELT SÉ AÐ BREYTA FORSENDUM
  •    FORÐAST VIÐHALDSMISTÖK VIÐ VIÐHALD HÚSSINS
  •    AUÐVELDA VIÐHALDSFRAMKVÆMDIRNAR 
  •    HALDA UTAN UM VIÐHALDSSÖGU HÚSSINS  


Þróun viðhaldskerfisins

Viðhaldskerfi fasteigna er annarsvegar nýr kafli í öðru stærra tölvukerfi sem heitir BYGG-kerfið og er á netinu. Það er búið að vera á markaðum í fimm ár og hefur verið í þróun allan tímann og tekið breytingum vegna þróunarinnar og einnig vegna breytinga sem orðið hafa á tölvutækninni á þeim tíma. Þannig mun einnig verða staðið að viðhaldskerfinu.
Viðhaldskerfið nýtir sér þá bæði gögn, form og upplýsingar sem eru í BYGG-kerfinu. Þannig nýtir það byggingarverðskána við áætlanagerðina og útboðs- og samningsform og uppgjörsform við viðhaldsframkvæmdirnar sem eru í BYGG-kerfinu.

Hins vegar má fá Viðhaldskerfið sem sjálfstætt kerfi, þar sem unnið er með þá þætti sem heyra undir viðhaldið. 

Munurinn á þessu tvennu er að þeir sem eru með BYGG-kerfið geta fylgt viðhaldsverkunum eftir með útboðum, verksamningum og utanumhaldi viðhaldsframkvæmdanna í því kerfi, á meðan þeir sem eru með viðhaldskerfið án BYGG-kerfisins nýta sér verðbanka Hannarrs við áætlanagerðina á sama hátt, en eru að örðu leyti með sjálfstætt viðhaldskerfi. 

Sú lýsing sem þið sjáið hér á viðhaldskerfinu og notendaleiðbeiningar kerfisins munu breytast með tímanum í takt við þróun kerfisns. Leiðbeiningunum og notendalýsingunum sem nú eru í kerfinu verður viðhaldið í takt við þróunina, þannig að notendur eiga á hverjum tíma að geta flett þar upp á réttum leiðbeiningum og lýsingum.  

Viðhaldskerfið má þannig fá sem viðbót við BYGG-kerfið eða sjálfstætt kerfi. 
Þú getur fengið prufuáskrift að Viðhaldskerfinu í 30 daga, eins og að BYGG-kerfinu.